律師您好
1.目前有一筆土地，我方共同持有6分之1份，也知道我方有土地法34之1的優購權。
2.最近才得知這筆土地已有18分之5持份已被土地地上物承租人收購了，只有一個共有人賣出，其他共同持有有人皆不知情。
3.找代書調查以後才發現，共同持有人賣方先用贈與方式給買方，接者再以共同持有人身分交易，故不用通知共同持有人有優先購買權。
4.買方非常的熟悉法律漏洞，賣方(親戚)則聽信買方的說詞(土地不值錢，會被徵收，故以低價買入)，交易過程都由買方經手，賣方也不知道要通知共有人一事。
問題1、這樣算是欲以通謀虛偽意思表示之方式製造地上權人（以多數決設定地上權）或是新的共有人（辦理贈與），是屬於而脫法的行為，我們能以這個條件提起訴訟，並要求以相同價錢買回這筆土地嗎?
問題2、我們這場官司訴訟勝算高嗎
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件該屋除非有占有權源,否則新地主可以主張拆屋還地,且也無法主張補償,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
你好,由於老家最近建商在談賣賣,在提出的契約中有轉移義務與擔保責任及違約責任部份,由於爸爸只是土地持分之一,老家又未做第一次登記,只因長久設籍及居住,談的是土地及搬遷補償,在建商條件內有我們必須確保為所有人及未設定地上權或其它權利,以及對於第三人不得主張使用權和租貸關係及優先承購權,需自行排除當中如有訴訟必須擔負所有支出費用,這部份我覺得相當不合理,這部份是否建議我們採用何種方式因應.
另外轉移義務是否可以要求將相關資料一併準備齊全在簽約一起蓋章處理完畢,另外還有要求指定第三人做所有權轉移後的登記名義人是否合理.
違約責任該怎樣定義較是合理,由於目前都是由對方標定,另外增訂有付件及增修效力且標示當與主約詆處以附件為準.這樣方式是否日後會有爭議問題.
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件契約內容應仍可再協商,建議在簽約前應協商到對您們有利之部分,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
律師你們好~
請教
古厝我擁有地上權，之前是妹妹在住(但無擁有地上權)，因地主想賣出地下權，而找建設公司向我購買地上權，也簽訂了合作協議書，合約內容中有寫下
1.本合作協議書雙方需盡保密的責任和義務，不得將內容洩漏於第三者，否將除退還本次買賣價金外還，無條件求償。(因他不只有向我購買地上權而已，還有其他屋主，所以當初解釋第三者為其他屋主，不得透露買賣金額，造成他們洽談的困難。)
2.本建物拆除時，房屋內梁柱屬於我方。
建商與我簽約沒問題，但他也和我妹妹也擬定了一樣的合約內容，簽訂的價錢也是和我的一樣，但他支付的只有一邊的價錢；日前妹妹找了拆除公司欲將梁柱拆下，卻將合約內容影印給拆除公司，要證明這些梁柱是屬於妹妹的，而建商得知後向我妹妹提出之前買賣金額的求償。
Q1.請問我們將如何自保?
Q3.建商在我的合約內寫下支付我50萬購買地上權，也在妹妹那寫下支付妹妹50萬購買地上權，他說明這樣對他有利於向地主商討，我也向他提出支付100萬實際收款為50萬。請問這有何法律違害。
Q4.求償金額真如合約內寫下的買賣價金嗎?如何協調。無造成他損失需無條件接受他的求償嗎?
您好
先提比較不妥當
法院會給你公文去查報他的戶籍
你在依據上面資料去找出繼承人即可
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公理律師事務所所長 魏克仁律師回覆:私人土地為他人所占用的問題
一、 地上權亦得因時效而取得。依民法第七百七十二條準用第七百六十九條、第七百七十條規定，占有人在主觀上有行使地上權之意思及客觀上有在他人土地上有地上權，而使用他人土地二十年、占有之始為善意並無過失者，十年者，得請求登記為地上權人。又占有須行使於他人之土地上，且此項土地不以未登記為限，因地上權為他項權利，其登記必須於辦理土地所有權登記同時或其後為之，如係未登記之土地即無法聲請為取得地上權之登記。故實務上認為無論他人土地已否登記，均得請求登記為地上權人，並不以未登記為必要（參照最高法院六十年台上一三一七號判例）。
二、 但取得時效完成後，僅是取得登記請求權，須經登記始能取得地上權人之地位〈民法第七百七十二條、土地登記規則第一百十八條〉。因此，在占有人主張依時效取得地上權前，土地所有人仍得主張該占有人無權占有，而請求返還被占有之土地〈民法第九百六十七條參照〉
三、為保障您的權益，律師建議閣下應儘速具狀提起拆屋還地之訴，如需服務，請直撥免費法律諮詢服務電話0982-100565或電子信箱q102327955@yahoo.com.tw與我們聯繫討論細節，本所當以歷年專業經辦土地糾紛之法律實務經驗，提供您寶貴意見。魏克仁律師關心您!
您好，關於您的問題，關於分割共有物之部分，若目前謄本上仍由您與A共有，可先委任律師對A提起裁判分割訴訟，並向法院說明A可能已死亡，請求法院函查A之繼承人；另關於工廠佔用土地之部分，可先委任律師發存證信函請求限期搬遷，若屆期置之不理，可再委任律師對工廠提出民刑事訴訟，請求返還全體共有人、相當於租金之不當得利及侵權行為損害賠償。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。
您好：
一、公有土地若仍為公用而未經廢止變更為非公用，或本屬不得為私有者(土地法第14條)，即屬不融通物，無從主張時效取得地上權登記請求權。
二、依民法第772條準用第769、770條，占有人也只是依時效取得規定獲得一「地上權登記請求權」，並非當然取得地上權；況且，如待土地所有權人或管理人提起訴訟後始向地政機關請求登記，則法院在審理中將不會參酌該登記請求作為占有權源。
三、至於違建部分，假設您是在台北市，既存建物會被拆除的原因並非有無建照，而係「占用市有土地，經核定優先拆除」(臺北市違章建築處理規則第26條)。
結論：
1、請先釐清該土地是否仍為公用狀態，或為土地法第14條不得私有之土地，若否，
2、在市府起訴前向地政機關請求為地上權登記，以對抗後續訴訟。
3、以上僅就法律方向提供意見，因關乎重大權益，仍建議備妥資料與專業人士(律師、地政士)洽談，以免遲誤時機。
馬偉涵律師 敬上
您好：
地上權讓與所得為財產交易所得(所得稅法第14條第1項第七類)，不在所得稅法第88條扣繳項目範圍內，亦不在全民健康保險法第31條補充保費扣費項目內。
如果您確定和建商是「地上權買賣」而非「地上權設定」(簡單的測試方法：您本身是否為該土地之地主)，且您若是本國籍設有戶籍之居住者，該所得依法不需扣繳稅款或扣費，可以請建商明確提出扣繳及扣費之法律條文依據後，再進一步詢問專業意見。惟若係地上權「設定」(視為租賃所得，所得稅法第14條第1項第五類)，給付價金之建商即為扣繳及扣費義務人，費率亦無問題。
關於二代健保扣費部分：
一、法條依據：全民健康保險法第32條
第一類至第四類及第六類保險對象有下列各類所得，應依規定之補充保險 費率計收補充保險費，由扣費義務人於給付時扣取，並於給付日之次月底 前向保險人繳納。但單次給付金額逾新臺幣一千萬元之部分及未達一定金 額者，免予扣取： 一、所屬投保單位給付全年累計逾當月投保金額四倍部分之獎金。 二、非所屬投保單位給付之薪資所得。但第二類被保險人之薪資所得，不 在此限。 三、執行業務收入。但依第二十條規定以執行業務所得為投保金額者之執 行業務收入，不在此限。 四、股利所得。但已列入投保金額計算保險費部分，不在此限。 五、利息所得。 六、租金收入。 扣費義務人因故不及於規定期限內扣繳時，應先行墊繳。 第一項所稱一定金額、扣取與繳納補充保險費之方式及其他應遵行事項之 辦法，由主管機關定之。
二、宣導說帖
http://www.nhi.gov.tw/Resource/webdata/24080_2_%E7%B0%A1%E8%A6%81%E7%89%881030818%28%E6%89%A3%E8%B2%BB%E7%BE%A9%E5%8B%99%E4%BA%BA%29-%E7%A2%BA%E5%AE%9A.pdf
您好:有關您所詢問題回覆如下
由於該共同壁是當初有約定的,所以對方主張拆屋還地的機會較低,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
您好，關於您的問題，您可向地政機關調閱設定地上權之相關資料，若對方無權設定地上權，可提起訴訟請求塗銷之。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
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律師你好
請問一下...甲方向我阿公借錢，並且把他的古厝給我們住〈已經住了三代〉，但是甲方又把地賣給乙方並且告訴乙方不能趕我們走要讓我們住到不要住，之後甲方往生了，因為那裏是共有地，房子也沒所有權狀但乙方持有地上權，然而就以一個月1斗米的錢為租金也沒契約只是口頭講好，就在15年前乙方告我們侵占〈因為他們要討回去〉，但是法院判我們可以繼續不定期租約，就在今年〈當事人都往生了〉因為屋外有蓋遮風擋雨開放鐵皮屋頂和地上水泥，乙方就請律師告我們竊佔，程序走到最後法院叫我們要拆掉鐵皮包括地上的水泥部分...請問1.如果水泥地部分不拆，那最嚴重會處怎樣，有辦法保住嗎？
2.律師有跟我們說乙方一定要討回去，那往後如果律師再用其他方法告我們，我們會拆屋還地嗎？謝謝
您好，關於您的問題，若法院判決須拆除，您不拆除，對方會請求法院強制執行之；又對方欲對您請求拆屋還地，您可提出不定期租約加以爭執，除非對方又提出新證據。
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事情是這樣的
我家有塊向仁愛之家承租之農地(是爺爺輩三七五減租承租下來之農地)
於當地有建屋至少25年以上，屋前有一塊小空地
目前地上權承租人是我爸，但我爸在我國小時就已拋妻棄子找不到人了
之前有報過失蹤人口，但好像有被警察找到
就因如此，問題來了我大博士開餐廳辦外燴的
2008年他於該屋前小空地搭臨時帆布架在那煮菜
但約快兩年前大伯自行將該處臨時棚改搭建鋼構鐵皮屋，並且於該地建置冷凍櫃設備等等
因工作忙碌也與現居地有小段距離都沒回去，日前我得知此事後覺得不妥
想立刻解決直接找大伯請他搬遷，想當然爾 對方不肯，也因我執意搬遷態度強硬
大伯不想與我溝通不予理會，我想?????請問
Q1.如何趕走我大伯並拆屋還我地上權
Q2.該處鐵皮屋應無建築執照，應屬違章建築，原想直接向縣政府舉報，但礙於該地是承租，我是承租人兒子且目前是該戶戶長，我該如何辦理才能維護自身權益且不須另外負擔相關拆遷費用及避免一些法律責任
Q3.並無出租及收取租金，我媽僅請大伯繳交所使用之水電費用，也並無開立收據，我想請問我有權自行斷水斷電且無提供其水電之義務吧。
Q4.能否能向對方求償(像是請假辦理一些斷水電作業及房屋損失等等)
相當謝謝您所提供之意見 萬分感激!
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可MAIL至 civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
您好，關於您的問題，您可對對方提起訴訟請求拆屋還地、相當於租金之不當得利及侵權行為損害賠償，不要任意斷水斷電，避免涉犯刑法強制罪犯罪。
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首先感謝上方幾位律師們的寶貴意見，讓我有了後續的打算
日前已於前往協商過，協商不成已經確定要走訴訟這一條路後續該如何進行提告程序
想再請教後續問題
應該會聘請律師，請問一般來說這種案件收費範圍為多少，想先有個大概了解
一般這種訴訟過程大約會進行多長的時間才能結束
(請問這能走簡易庭嗎?抱歉沒什麼概念@@)
您好:有關您所詢問題回覆如下
賣的價錢或許可以再協商,有時時間即是籌碼,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至 civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
30年前有個地主蓋了房子，其中一間賣給了一位叫進財的人，那間房子含蓋有3筆土地，當時地主只過了兩筆其中一筆漏未過戶(那一筆土地為道路用地名字是地主的4坪大)，進財當時也不知道尚有一筆未過戶土地登記資料也是只有兩筆，沒多久，房子又賣給我阿伯，我阿伯也不知道該房子下有三筆土地(所以也只有兩筆土地的過戶)，直到30年後地主的兒子要來討回那4坪大的地才知道，地主兒子想要主張(1)阿伯應繳這30年的土地租金(2)要阿伯買下這四坪地不然就拆屋還地(3)要阿伯分擔訴訟費用。他們程序已經到了民事簡易庭的調解，阿伯認為他根本就不知道還有這筆土地未過戶，但是他願意買下這個地，但是(1)和(3)的要求並不合理。因為他們未達成共識，所以調解不成立應該接下來要進到民事法庭了，以下幾個問題想要請問:
地主兒子要求金額很高，若阿伯不同意就要告他侵占，請問刑事侵占罪會成立嗎? 阿伯可否主張地主的一般請求權15年間不行使而不履行地主兒子的要求呢? 阿伯算是20年間和平公然佔有不動產而取得地上權呢? 地主當初漏未過戶這一筆而且明知有房子蓋著還賣給進財，這個部分是否有過失? 如何主張對我阿伯最為有利呢?感謝!!(阿伯想要買地解決這個糾紛，不過地主兒子態度強硬，這該如何是好!)
您好：
就您提供的資訊回覆如下：
2. 地主的土地是已登記，所以地主民法第767條的請求權沒有消滅時效的適用。
3. 時效取得地上權只是取得向地主要求設定地上權的請求權，因此必須要在對方起訴前就先向地主提出請求，然而地主已經起訴，因此雖然您阿伯還是可以主張，但是可能無法如意。
4.5. 因為地主是當初賣土地給您阿伯的繼承人，仍然須受當時買賣契約的拘束，因此您阿伯可以主張依當時的買賣契約地主尚未將第三筆土地過戶給您阿伯，所以依買賣契約您阿伯屬於有權占有。不過這個若地主將土地過戶給他人後，則就無法再依買賣契約主張，此時您阿伯可能要主張民法第425條之1推定有土地租賃關係。
以上是針對您給的資訊給您的建議，若有需要進一步討論，歡迎來電0932372316。
您好：
我是土地所有權人，其上設定有地上權。日前業經法院判決終止地上權並塗銷登記(§833之1+§767)、且判決確定，判決主文如下：
如附表一所示被告應就被繼承人甲於坐落○○縣○○鎮○○段○○○○地號土地上如附表二所示之地上權，辦理繼承登記。
原告所有坐落○○縣○○鎮○○段○○○○地號土地，其上如附表二、附表三所示之地上權，應予終止。
被告乙、丙、甲1、甲2、甲3、甲4應將前項地上權登記，予以塗銷。
訴訟費用由被告按附表四所示比例負擔。
(甲、乙、丙為所登記之地上權人，惟甲已過世，甲1至甲4為其繼承人)
想請教：甲1至甲4至今遲遲不辦繼承登記，則我若欲代位辦理繼承登記，應如何辦理？是否須先幫他們代繳遺產稅？
(我目前手上有的資料：判決正本、判決確定證明、甲之繼承系統表)
感謝撥冗回答！
您好：
有關「如果我願繼續使用此建物該如何與其協議並取得何種文件以自保」，此部分要先跟您說明，為保存登記建物並無所有權概念，只有事實上處分權，故無法作所有權移轉，更無可能為所有權登記，倘您與對方成功協議，您就取得事實上處分權。
另如您與對方無從協議，您就必須對對方提起拆屋還地訴訟，前面幾位律師都寫的非常詳盡，建議您這段時間先對該建物拍照存證，記得，要找個約160公分的人當作比例尺，只有建物的照片無法判讀建物的外觀尺寸，這涉及拆屋還地訴訟資料之整理，如果您願意先支付測量及鑑界費用，建議您與當地地政事務所聯繫，當然，請地政人員到場是需要付費的，這也是提起訴訟前必須先進行的資料及證據蒐集。
網路為公開資訊，未免您的權益遭他人觀察受損，建議您私下來信或來電詳談。以上。
於去年購得5筆土地，才知上面有地上物(5間房子)及佔有人(5戶)地上權設定(5人)PS.民國38年設定.調地政資料設定範圍空白.土地共有人+地上權人共11人都死了(戶籍)
已經跑遍所有公家單位和律師，每個都說....但都行不通目前一個律師說的她處理經驗多豐富叫我申請鑑界就會知道佔有人的資料才能告他們侵占，再送拆屋還地
但地政鑑界說:只能把土地鑑界，沒辦法查佔有人
一個律師說去法院申請訴訟佔有人，法院就會去查法院說你都不知道，我要寄給誰，沒有寄給該戶戶長的方式
寄存證信和拒收
調解會:佔有人都來了，表明不會和我任何調解(不買、不賣、不分割、、)，他們比我還懂，叫我認了。
您知道我應該怎麼做:1.如何能查出佔有人資料?2.查不出來是否就無法作其他訴訟?3.地上權設定是不是有期限?雖然設定文件上無註明。我是否能申請地上權無效，該怎麼請?但我應該不需理會地上權設定?還是他們仍然有權居住?4.您知道有律師或幫忙處理這方面案件的人?
非常希望有您知道的部分一年多來跑遍了各單位只會跟我搖頭非常感謝您
請問:
1.這些人無繼承無權占有(地上權的人和土地所有權人.全死了
2.地上權已超過年限(38年設定)
3.房屋是重新翻蓋的.但74年的空照圖看不出來.只有黑黑的.可請鑑識人員鑑定屋齡?
您好，關於您的問題，您應辦理繼承登記，若您為父親之唯一繼承人，您可至地政事務所辦理繼承登記需繳納登記費〈地上權權利價值的千分之一〉、書狀費每張約80元。
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有問題想要麻煩律師們了
情形簡述如下
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有一筆土地，土地所有權人是游XX（名字忘了），早年因故將土地設定地上權給陳振X(簡易庭通知上，原告理由內表明為該地上權設定時點為民國38年)，嗣後游某過世，土地繼承人為其4子（其中游啟X欠兆豐商銀債務），而陳振X亦已過世，經其女至其孫皆未辦理繼承登記（現況為如圖列之被告之陳振X其女之子女共9人為陳振春之再轉繼承人，亦即該9人皆再轉繼承其地上權）。
現因政府徵收可得之徵收補償費因地上權人與所有權人間無法達成合意（地上權人未全數簽字同意所有權人4人領取該補償費）以致無法領取該補償費（現補償費已入國庫專戶保管）。
其中游啟X因積欠兆豐商銀債務而，而銀行代位向陳家9人提起「請求確認土地增收補償費請求權不存在」之訴，並同時於訴之聲明表示訴訟費用將由被告負擔。
想請問
1、被告該如何對訴之聲明中之訴訟費用表達不願負擔？
2、因債務人游啟X（土地所有權人之一）外之其餘四分之三土地應非銀行所得強執之範圍，且該比土地之部分仍有被告之一之建物座落於上並居住，被告仍欲領取該剩餘四分之三之土地之部分徵收補償費（簡單說就是剩下部分被告並不打算放棄其地上權），又該如何救濟？
3、面對這案件是否應該與兆豐銀行私下聯絡想辦法和解?
您好，要向地政請求提出取得地上權，否則可能之後還是會有被告的可能，因為目前你們是處於使用借貸關係，但使用有年限的，不能永久都在那邊的。
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我爸現在居住的土地是我曾祖父向人租用的而房子是自己蓋的，房子也再幾十年前改建過一次，當時是以口頭達成地租約訂，我們到現在每年都有繳交地租，而房屋稅也都有繳納，但二三十年前因當時縣長關係，我爸居住的這種老舊三合院房子可以不用再繳房屋稅。
土地所有人過世後將土地留給下一代，目前土地是由AB兩位共同持有，我爸說當初他們兩各有口頭劃分土地範圍，我家房子土地屬於A先生的，B先生的土地則是我鄰居居住，但他們沒有繳地租，而B先生的兒女向法院提起拆屋還地，當初我爸也去法院說明情況，後來以為沒有我們的事情了，但前幾天法院到現場看，B先生的女兒向法院要求我們也要拆物還地，法院也限期我們要拆屋還地，不然要強制執行，請問我們有按時繳地租，有什麼方法可以延換拆屋或是繼續使用房子，若我們申請地上權來的及延緩拆屋或是保住房子嗎?謝謝
又若出租人已死亡者，則其繼承人應依法繼承其出租之義務，原則上不因其死亡而影響租賃關係存在。蓋依民法第1148條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」因此，當出租人發生死亡時，其繼承人依法即應承受該份租賃關係所生之一切權利義務，承租人的權益並不因此而生任何影響。
在租賃實務上，比較麻煩的應該是，有二位以上之繼承人則租金到底應該如何交付？由於該租金屬於遺產之一部分，各繼承人對於遺產全部為公同共有，各繼承人對於租金債權之收取，應屬於對公同共有財產權利之行使，依法應取得全體繼承人之同意（民法第八二八條第二項參照)，換句話說，承租人要交付租金給各別之繼承人時，必須要求其提出已經取得全體繼承人同意之證明。
以上謹依您所提出之資訊簡要答覆，尚請卓參，如果還有疑問或者需要進一步討論，歡迎來電0926-966536、E-MAIL：SavignyLai@gmail.com聯繫，謝謝！
如果您覺得本回覆內容對您有所幫助，尚請不吝按下「感謝律師」。
您好，你可以主張租賃關係，並非無權占有，且提出給付租金之證明，且因為沒有期限，所以是不定期租賃，必須收回自住才可以終止。
有問題來電0960300927
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去年十月底 外婆去世 因為外婆一直由大舅照顧
存摺等也都被大舅保管著 我覺得不會留下財產 因此也沒去辦理拋棄繼承 前天 大舅才通知我(我媽已過世 我是獨生女)
說外婆還有一塊已經賣掉 但是還沒有過戶的土地要繼承
(那塊地是農地 買方已經先付了錢 用我外婆的名義在上面蓋農舍
但是農舍蓋了很久都沒蓋好 所以買賣契約拖到現在已經三年了仍未過戶) 現在的問題在於 我大舅二舅 是知道土地還沒過戶
我跟我三舅 完全不知道土地還沒過戶這件事 另外一個嚴重的問題是三舅現在是失聯的狀態
大舅二舅在喪禮時就已經用各種方法去找人了 但是仍找不到三舅
Q1.我前天才知道有這塊棘手的土地我還可以拋棄繼承嗎???
拋棄繼承的"知悉時" 是指外婆死亡開始算 還是前天開始算?
要如何證明?(請我大舅寄一份通知我繼承的存證信函之類的有用嗎???) Q2.在我沒有辦法拋棄繼承的狀態下
(大舅+二舅+三舅+我)同時有著要將土地過戶給買家的義務
但是三舅找不到人的狀態下 得不到他的同意和印鑑證明
該如何過戶給買家??? 土地法34-1 (共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之)可以使用這條法條 不經過三舅同意就把土地過戶給買家 來完成買賣契約嗎?還是有更好的解決方法 也請告訴我 謝謝~~
您好，從知悉死亡時三個月內都可以拋棄繼承。如果無法過戶，可以用土地法三四條之一，或者請對方用訴訟的方式取得。
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您好，關於您的問題，依民法第820條規定:共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。若您覺得租金顯失公平，可起訴請求法院變更之。
以上，呈請 鑒核。
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阿公、阿嬤未識字，以做工為生，
約50年前，在南港區重陽路（現南港高工）附近買了一棟平房，
是他倆這一生第一也是唯一的一間房子，約佔地15坪，但只有地上物，
土地為一祭祀公會所有，倆老不懂法律也未辦理地上權登記，但在此設籍謀生，
生子育女歷經三代了，倆老現仍居此。
現址現為黃金地段，十多年前就被建商看中，於是他們機關用盡，想方設
法要驅離倆老，最初要給新台幣50萬直到現在530萬和解，謂已是最多了。
現將倆老告上法院要「拆屋還地」，大伯公女兒幫忙找了 蘇律師 辯護，
當時該律師自信滿滿地說會贏，依土地法第104及民法第426之2條，
承租者有優先購買權，但建商及地主在毫無告知下將土地轉賣建商。
過年前法官庭上是維護倆老，但過年後法官和蘇律師反而都和建商一鼻孔出氣，
說倆老地租有時交給非祭祀公會合法管理人
（該公會有時無管理人，現管理人也是建商運作出來的），故承租不合法，
但倆老年年地租皆有收據，有時建商叫地主拒收，倆老也存提法院。
姑姑問蘇律師，就算地租繳非法定代理人，但沒收到租金也應口頭及書面告知才合法，
請他們提出告知證據。
但蘇律師回答說，法官要找碴，對方律師提出質疑，找證據責任在我們，仍要我們和解，否則官司打輸了一毛錢也拿不到。
建商、法官及雙方律師都要倆老拿530萬束手就範。
這要如何是好呢？難道只能乖乖就範嗎？!
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件應先確認佔有的面積及情形,再評估有無抗辯之可能,當然也可以再與地主協商看看,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
您好，關於您的問題，基於國與國平等互惠原則，本國（台灣）原僅同意新加坡人取得六樓以上之建築物，低於六樓以下之建築物本來是不准許擁有的，先與敘明，以作為前後比較。現在有較寬鬆的新規定了，內政部95.12.8台內地字第0950178966號函釋重點摘要如下：一、准許新加坡人取得我國公寓大廈區分所建物之任何一層作為住宅或商業使用，並准予取得基地所有權或地上權之應有部分。二、准由新加坡人因繼承取得下列土地：【林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地】，並于繼承登記完畢之日起3年內出售與本國人，逾期未出售者，移交國有財產局公開標售。三、上列以外之土地，允許新加坡人得因繼承或遺贈而取得所有權，並自繼承或遺贈之日起10年內移轉與本國人，同時由登記機關於土地登記簿加註「本筆土地應於○年○月○日前移轉與本國人，逾期辦理公開標受」，逾期未移轉者，移交國有財產局公開標售。
由以上規定分析如下：
一、旅居新加坡之金門華僑，擁有坐落於金門之祖產，多屬田、旱地目之農地、建地、鄉村住宅區，故受第三條所規範。
二、第三條所述除了可繼承取得外，尚可因遺贈取得，就是說也可以用遺屬贈與（遺贈：遺囑人在遺囑中指明將某部分遺產贈與特定人，不一定是自家親人，不一定要有親屬關係）方式取得，且可以擁有10年，不但放寬取得方式，亦延長擁有時限。
三、第三條所述10年內移轉，此移轉（包含買賣、贈與移轉），
四、結論：以新加坡人（即無法取得華僑身分證明之外國人）身分繼承取得金門祖產，或遺贈取得金門土地、房屋所有權，可擁有10年，超過10年未移轉，就移交國產局公開標售。。
以上，呈請 鑒核。
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律師好: 有問題想請教..
我公公在生前把祖厝登記為大伯的名字,而在公公過世之後,婆婆不希望兄弟從此分家,所以與大伯協議,希望能簽屬一份”房屋永久無償使用切結書”,以保障各位手足之間的基本權益.. 這份契約在民國93年簽署的,但是沒有做公證程序,現在婆婆也過世了,大伯卻反悔了說要變賣祖厝,還要把沒結婚的小姑趕出家門.. 半年多來,大伯趁小姑不在家時,未經同意就擅自開門亂搬東西,整間房子除了釘牢的床鋪拆不走之外,其餘能搬的都搬光了,而且還闖入小姑房間把婆婆留給他的家具也搬走,衣櫥內有小姑的金錢和婆婆的遺物黃金飾品.. 甚至最後斷水斷電,就是要硬逼小姑離開..後來有報警,但警察說房子是大伯的名字,所以無法制止,但是大伯早在20年前,就因老婆與媽媽間的婆媳不和搬出去了..而大伯認為房子是自己的名字,搬走東西並不會怎樣,還嗆鄰居少管閒事,這已經是公開的事實,人證物證皆有..
想請問:
1.房屋無償使用契約未經公證程序,算是無效嗎? 契約只要簽名蓋章後不就生效了嗎? 這份契約還是代書幫忙寫的,會有瑕疵嗎?
2.對方有權力隨意侵入住宅嗎? 這些年就婆婆和小姑相依為命,也沒見大伯他們回來幾趟,房屋使用權也交給婆婆與小姑了,他還有權力未經使用人同意而隨意進出嗎?
3.大伯有涉及刑法嗎? 我們要如何維護小姑基本權益?
5.要重新登記地上權? 還是重新申請裁判分割共有物? 但對方打死不想補公證怎辦?
謝謝回覆~
您好，關於您的問題，大伯之行為可能違反刑事侵入住居、竊盜及強制等罪，可彙整相關證據資料，委任律師為您撰寫刑事告訴狀，至地檢署提出刑事告訴，若大伯不願與您和解，可待起訴後，再提起附帶民事訴訟，請求相關民事損害賠償。又該使用契約可主張使用借貸關係之。
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