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您好
這並不困難
需要所有人同意
但是這並非沒有解決方法
可以向法院訴請分割即可
蘇文俊律師/蘇文斌律師結合會計師、不動產估價師、地政士等專業人士一起為您服務。
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您好!!日前姑姑告知我跟弟弟.奶奶在澎湖有一分地.往生前就有人聯絡表示想買下.那時因為很多因素....(省略複雜的過程)現在奶奶往生了對方仍舊想買.現在重點來了.對方代書說.土地賣掉後的錢要由我們<包括 我哥 .我. 我弟.(我爸是長子但已過世) 嬸嬸跟其子女(叔叔也往生了).姑姑 >問題是我哥哥是媽媽再婚嫁給我爸時帶過來的.並不是我爸親生..再者.我媽在生下弟弟後就帶著哥哥離開我爸.直到我爸過世後戶口還一直留在奶奶這不肯遷離.現在我哥在戶籍上是 ""查尋人口""..我們不知道該去那裡找人.好多年不曾聯絡.所以也沒有聯絡方式.但是代書說一定要找到他.我們才能夠分到錢....請問這種情形我們該如何處理??還有..我哥從未照顧過我奶奶也從未撫養過我奶奶.這樣他有資格分到我奶奶的財產嗎??(奶奶沒有立遺囑)麻煩請幫幫忙.解決這個難題.謝謝!!
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律師您好:想請教問題
案由:本人於今年跟建商購買預售屋乙間,契約上並無書寫審閱期5日等文字,當初也不懂相關法令,而當天看預售屋周邊並無電線桿等問題,房子看了也還喜歡,故當天建商就約了代書進行簽約,但現今已接近交屋時,發現建商在房屋旁約2公尺處請電力公司設置了1根高壓電線桿(上方還有變電桶),故向建商抗議,請建商移走,但建商表示這是電力公司設計(且契約並無書寫房屋旁不可設置電線桿等文字),似乎要我接受。如此我是否可有下列主張:
1、主張請建商排除侵害(電線桿)或因減少價金。
2、若第1項無法主張,是否可依契約並無書寫審閱期等文字,主張契約無效。
3、若第2項可主張,因房屋代書已辦過戶,其代書費、契稅等本人已繳清,是否可連帶請建商賠償以上費用。
以上懇請協助說明,感謝萬分。
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你好,事情詳由如下:
7/15日我(買方)跟賣方簽約達成交易,有簽立房屋屋況說明書,預計8/29要交屋,7月底時因為要跟裝璜師傅討論房子的事情,發現有一個問題:浴室的璧磚碰共(之前去看房子時沒有此狀況),而且突出很大一塊,原本預算不需要打掉重做的浴室,因安全考量師傅說一定要重做,要不然會有一天一定會整片倒下來砸傷人!!導致我們的預算5萬(只更換設備)暴增至12萬(砍掉重練),我們想了想,請房仲去問問屋主是否可以多少補貼一點修繕費!!沒想到屋主只回覆一句(現況交屋),整個就是沒得談!這種簽約完但又未完成交屋及過戶,到底責任歸屬於誰???
雖然房屋屋況說明書上有寫現況交屋,但有一項牆壁?裂他是勾否的!
這種情況下,我們真的只能認賠嗎?我們沒有惡意或是要解約的傾向!但是我們頭期款繳完能支付的裝潢費有限,只是想說能不能減價金之類的!
請問賣方真的一句"現況交屋"就打死了嗎?我們都還沒到驗屋的那天,想說先跟他們商量,但對方總是一附簽完約不關我的事的態度!!真的讓人覺得.....!
最近代書要對保了,在這些程序完成前我能提出什麼法條去跟他們協調嗎?
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您好,關於您的問題,現況交屋必須您目測所能及,若您無法發現,非現況交屋之範圍,您可委任律師發律師存證信函,請求對方限期修繕該瑕疵,若屆期對方仍置之不理,可提起訴訟請求減少價金及損害賠償,惟須考量您之訴訟成本。
歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0988706305(若開庭(會)未接,亦可撥0910638932由本所房佑璟律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。顏寧律師。
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您好,關於您的問題,實務上很多之賣方與房仲接用現況交屋規避責任,惟現況交屋並非無限上綱,故實務見解認為,僅限於可得觀,
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本人與某甲於101年7月因房屋買賣為合法避開奢侈稅,在代書見證下分別簽訂了一份8年的租賃合約與預定買賣合約,言明:雙方合意以102年的7/5為公定契約移轉登記原因發生日,102年7/5起至同年8/4日止,雙方若未合意解除租賃契約,則本約解除。本人自102年6~7月起以簡訊或電話聯繫某甲相約時間履約,不料某甲均置之不理,直至102年8/6晚始聯繫代書相約見面談房屋買賣事宜,本人基於對方已逾履行期(102/08/04),當場向某甲表示契約已逾期構成解除條件,本人已無履約之義務,不同意履行買賣合約,並於8/6上午發出正式告知解除契約存證信函(某甲8/7始收到存證信函),致某甲向法院提出要求本人履行買賣合約之告訴。問題請教:
1.某甲基於8/6就聯繫代書表示履約,而本人寄發之存證信函8/7才收到,表示已提早本人一步合意解除租約轉而履行買賣合約,因此本人仍有履行買賣合約的義務為訴求提出告訴是否有理?
2.本人則基於法律意定解除權的行使,如契約附有解除條件,則條件成就時契約當然失其效力,無待於當事人解除權之行使,堅持無履行買賣合約之義務,是否站得住腳?
以上還請律師專家代為解惑,感恩!
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您好:有關您所詢問題回覆如下
本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
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您好,關於您的問題,若契約約定之最後點交日已到,而對方遲不簽立確認點交同意書,則屬受領遲延,可觀買賣契約中就此部分是否有特別規定(有些買賣雙方及建經公司之履約保證契約中會約定賣方可簽立點交書後為拋棄占有之意思表示) 或是按日請求遲延違約金。
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您好
如果非屬於契約範圍內之標的
對方確實可以不要購買的
但不會導致原契約無效
就是針對非契約範圍之標的進行找補即可
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父親與母親於99年3月25日辦理離婚登記
協商離婚前,請代書處理財產分配,
99年3月22日以夫妻贈與的方式將房子過戶媽媽名下!!!
後續房子貸款轉為嬤嬤名下由媽媽繳納!!
離婚時母親完全不知父親在外欠下卡費!!
103.4月收到銀行的訴訟單,控訴父親惡意脫產要求塗銷所有權登記
請問這樣可以成立嗎??
1.印象中父親離婚後還有繳納卡費,只是不知道繳了多久??這樣算惡意脫產嗎??
2.離婚後父親底下還有一棟房子,並不是所有財產都過戶,如果我要惡意脫產,我就把所有財產都過戶了,為何要再留一棟??這可以舉證嗎??
3.當初辦理過戶時,房子並未被假扣押,表示爸爸有正常還款,事隔這麼久,房子也已過戶給媽媽了,銀行要求塗銷可以成立嗎??
4.後天要開辯論庭了....希望大家的經驗可以幫助我!!!
另外,剛去詢問社區的義務律師
表示可用夫妻財產制去反駁,請問這可以成立嗎??
另外我需要寫答辯書嗎??
開辯論庭時,我需要注意甚麼事情嗎??
我是代替媽媽為訴訟代理人~
第一次開這樣的庭,很緊張...
也很害怕因為這樣害媽媽失去房子!!
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您好:有關您所詢問題回覆如下
對方之主張仍可能會成立,建議您仍應先擬書狀,否則開庭當下難以全盤說明,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至 civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
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父親與母親於99年3月25日辦理離婚登記
協商離婚前,請代書處理財產分配,
99年3月22日以夫妻贈與的方式將房子過戶媽媽名下!!!
後續房子貸款轉為嬤嬤名下由媽媽繳納!!
離婚時母親完全不知父親在外欠下卡費!!
103.4月收到銀行的訴訟單,控訴父親惡意脫產要求塗銷所有權登記
請問這樣可以成立嗎??
1.印象中父親離婚後還有繳納卡費,只是不知道繳了多久??這樣算惡意脫產嗎??
2.離婚後父親底下還有一棟房子,並不是所有財產都過戶,如果我要惡意脫產,我就把所有財產都過戶了,為何要再留一棟??這可以舉證嗎??
3.當初辦理過戶時,房子並未被假扣押,表示爸爸有正常還款,事隔這麼久,房子也已過戶給媽媽了,銀行要求塗銷可以成立嗎??
4.後天要開辯論庭了....希望大家的經驗可以幫助我!!!
一個想幫助媽媽的女兒
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您可參考以下二個法條尋求破解之道,另外是否構成詐害債權行為及該行為是否為無償行為,應為關鍵所在。
建議您可以攜帶資料進一步向律師諮詢討論,以俾更有效地因應此件訴訟,否則一旦訴訟程序因未能有效答辯導致撤銷贈與、回復登記之結果,恐怕因小失大。
民法第244條
債務人所為之無償行為,有害及債權者,債權人得聲請法院撤銷之。
債務人所為之有償行為,於行為時明知有損害於債權人之權利者,以受益人於受益時亦知其情事者為限,債權人得聲請法院撤銷之。
債務人之行為非以財產為標的,或僅有害於以給付特定物為標的之債權者,不適用前二項之規定。
債權人依第一項或第二項之規定聲請法院撤銷時,得並聲請命受益人或轉得人回復原狀。但轉得人於轉得時不知有撤銷原因者,不在此限。
民法第245條
前條撤銷權,自債權人知有撤銷原因時起,一年間不行使,或自行為時起,經過十年而消滅。
以上謹依您所提出之資訊簡要答覆,尚請卓參,如果還有疑問,歡迎來電0926-966536、E-MAIL:SavignyLai@gmail.com聯繫或詢問,如果您需要進一步協助,也歡迎您來所討論,謝謝!
如果您覺得本回覆內容對您有所幫助,尚請不吝按下「感謝律師」。
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您好,關於您的問題,若對方明知有報拆通知,卻未告知您,可能涉及詐欺犯罪,您可彙整相關證據資料,委任律師具狀至地檢署對賣方及仲介提出刑事告訴,若對方不願與您和解,待起訴後,再提起附帶民事訴訟,請求相關民事損害賠償。
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您好,關於您的問題,在實務上屋主通常會在不動產現況說明書中針對房屋是否曾接獲報拆通知填載,又若前屋主產權持有期間內曾接獲過報拆通知,但又於不動產現況說明書中填載未曾接獲過報拆通知,則有詐欺之犯嫌,故您可委任律師對其提出詐欺告訴。
然若報拆通知之範圍不大,則您僅得請求損害賠償或減少價金(依範圍減價),尚難可直接主張解除契約。
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合夥企業名稱:
企業住所住址
住址_____________________________________
出生年月日: 年 月 日
住址_____________________________________
出生年月日: 年 月 日
第一條合夥宗旨
第二條合夥經營項目和範圍:
第三條合夥期限:
1.合夥期限自________年____月____日起生效。
2.如拆夥需甲方及乙方達成共識,不可無正當理由則叫另一方退夥或拆夥。
第四條出資額、方式、期限:
1.甲方合夥人____________(姓名)以____________方式出資,計新台幣____________元。
2.乙方合夥人____________(姓名)以____________方式出資,計新台幣____________元。
3.合夥期間各合夥人的出資為共有財產,不得隨意請求分割,合夥終止後,各合夥人的出資仍為個人所有,至時予以返還或以金錢結算。
第五條盈餘分配與須知:
1. 《嘉義縣私立福安老人長期照顧中心》總資產為 ,甲方佔 ,乙方佔 。盈餘分配,甲方 %,乙方 %。以________為依據,按%比例分配。
2.如需轉住民去其他機構照護,需依照顧天數分配收費金額。轉出之住民,移轉新成立機構,乙方得可分配10%之利潤。
1.入股:?需承認本合同;
?需經全體合夥人同意;
?執行合同規定的權利義務。
2.退股:?需有正當理由才可退股;
?不得在合夥不利時退股;如因此原因退股,則須歸還賺取之盈餘。
?退股需提前_____個月告知其他合夥人並經全體合夥人同意;
?退股後以退股時的財產狀況進行結算,不論何種方式出資,均以金錢
結算;
?未經合夥人同意而自行退股,給合夥人造成損失的,應進行賠償。
3.出資的轉讓:允許合夥人轉讓自己的出資。轉讓時合夥人有優先受讓權,如轉讓合夥人以外的第三人,第三人按入夥對待,否則以退夥對待轉讓人。
1.____________為合夥負責人。其許可權是:?對外開展業務,訂立合同;?對合夥事業進行日常管理。
2.其他合夥人的權利:?參予合夥事業的管理;?聽取合夥負責人開展業務情況的報告;檢查合夥帳冊及經營情況;?共同決定合夥重大事項。
3.在基本合理範圍內,仍舊聽從(甲方)合夥人的指揮調度。
4.合夥人在合夥正常經營範圍內的一切行為,由全體合夥人承擔民事責任。如超越權限的行為所產生的民事責任則由該合夥人個人承擔。
5.在執行合夥業務過程中,因合夥人的過錯致使他人遭受人身傷害或者財產損失的,由全體合夥人承擔連帶責任。
6.在民國103年8月1日之前之債務,一概由甲方負責承擔。民國103年8月1日之後之所有相關費用,則由甲、乙方依合約總資產%比例分攤。
第八條禁止行為:
1.未經各合夥人同意,禁止任何合夥人私自以合夥名義進行業務活動;如其業務獲得利益歸合夥,造成損失按實際損失賠償。
3.禁止(甲方)合夥人在大量增資。
4.如各合夥人違反上述各條,應按合夥實際損失賠償。勸阻不聽者可由(甲方)合夥人決定除名。
第九條合夥的終止及終止後的事項:
1.合夥因以下事由之一得終止:?全體合夥人同意終止合夥關係;?合夥事業不能完成;?合夥事業違反法律被撤銷;?法院根據有關當事人請求判決解散。
2.合夥終止後的事項:?即行推舉清算人,並邀請____________中間人(或代書)參與清算;?清算後如有盈餘,則按收取債權、清償債務、返還出資、按比例分配剩餘財產的進行。固定資產和不可分物,可作價賣給合夥人或第三人,其價款參與分配。
第十條糾紛的解決:
合夥人之間如發生糾紛,應共同協商,本著有利於合夥事業發展的原則予以解決。如協商不成,可以訴諸法院。
第十一條:本合同自訂立並之 年 月 日起生效。
第十二條:本合同如有未盡事宜,應由合夥人集體討論補充或修改。補充和修改的內容與本合同具有同等效力。
第十三條:其他
第十四條:本合同正本一式____份,合夥人(甲方及乙方)各執一份,送____各存一份。
第十五條:經營期限
2.如合夥需變更字號、經營場所、範圍、修改合夥協議,延長經營期限,入
夥和退夥等均應到原登記機關辦理變更登記。(依現有法規處理之)。
.第十六條:附則
1.本合夥協議由全體合夥人一致制訂,生效後對全體合夥人具有約束力。
2.經全部合夥協商一致,就未盡事宜和以上條款修訂、補充合夥協議。
3.本章程經全體合夥人簽字後生效。
(甲方)合夥人:____________
(乙方)合夥人:____________
____年____月____日簽訂
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第一塊(A),有4層房子,外面還有5平方米的公共設施用地。
第一塊的3樓,在我媽結婚時祖父已給了我媽為嫁妝(有房契和土地權狀), 所以現在土地A和土地B,和上建物都是我媽和我舅舅各持50%, 房子和土地都?分割(除了我媽有土地A的3樓房契和土地權狀).
因為我媽不在台灣,現在土地A的1,4樓和外面的5平方米都租了給人,土地B就我舅舅自住,但他們租金都?給我媽,我們不在台灣住,請問有辦法拿回一半租金(土地A的1,4樓和外面5平方米,土地B舅舅住就不收)?我們是不是可以委託仲介管理我們的一半,確保能收回應有租金?
另土地A我們其實打算賣,但舅舅不給賣,我們知道可以賣3樓,但剩下的土地A上的1,2,4樓和外面的5平方米,跟土地b上的3層樓就無法賣(因房子和土地都無分割大家公同共有50%),如我們和舅舅談不成分割,是不是可以我們自己向法院申請判決分割?那分割後是不是我們就可以賣我們所持的部份了?
如要估價,是不是要仲介去估?我聽?仲介一定估低價,那有什麼辦法?
最後聽?公共設施用地是很重要,我舅舅之前談分割一定要這塊,是很值錢嗎?謝謝各位代書解答
謝謝各位代書的幫忙!
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大家好 有個法律問題想請教
小弟我的岳父幾年前替他的朋友作保,他的朋友跟農會借9X萬
後來也沒聯絡,去年收到通知,對方不繳款,農會要拍賣我岳父的土地
後來被法拍 土地被賣了52萬,因為是祖先留下來的,岳母拿錢請人又買回來
手續費+代書的費用 花了55萬5
這些是發生過後 我才知道的事
那我想問說 岳父的朋友 還活得好好的 也知道他住哪 只是沒聯絡了
那他不還農會錢 害我岳父土地被拍賣 我岳母還請親戚去買回來
在法律上 我們可以要他支付這筆錢嗎? 聽說他之前還在當里長(現在不確定)
很氣...
還是我們有甚麼方式可以讓他還錢? 為什麼農會不繼續找他要款?
害我岳父失能給付(殘障)的津貼 也不能申請,因為入帳戶是該農會
還是要去農會調資料?
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本人已結婚將近10年,先生於2013年8月離家就沒有回家了,我與先生是在同公司上班,於今年6月底向男方提及離婚一事,有同意離婚,且同意放棄孩子扶養權及監護權,卻不肯出面上戶政事務所辦理,同意放棄婚後共同購買的房子,卻不願意配合申請印鑑證明文件一起到代書那辦理移轉,只問了要付他多少錢?今年7月初於同事口中得知他有小三了,還是同公司同工作單位的女同事,一直以來我就有離婚的計劃,只是不知如何著手.依現況看來,什麼是對我有利的,我又該如何搜證呢?
目前有2子皆與我同住,各別為升小二及升小四的階段.本人也預計8月初調任敞司廈門廠工作,想請問我直接把小孩也帶去大陸讀書,會觸犯到法律呢?
手上有的資訊是金流證明(小孩教育費,生活支出費都採用匯款方式給付),也有學校老師的證明(都是媽媽在照顧小孩),我還需要準備什麼呢?
最後,夫妻之間是沒有互動的,一週說話不會超過3句話,這種情況可以列為[如有難以維持?姻之重大事由者亦可請求判決離婚],勝算會有多少呢?
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您好,關於您的問題,既然對方有小三,建議您可先請求先生履行同居義務讓先生感受壓力,備位再以先生不履行同居義務為由訴請離婚(若情況允許,建議您可蒐集先生與他人通姦之直接或間接證據,間接證據比如說以套話的方式誘導先生說出有與他人為通姦之行為等),如此還可另外請求離婚之損害賠償。
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我建議此類案件
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律師您好,
本人有一位遠親,目前僑居墨西哥,去年將雙親到墨國依親。不幸高齡父親於海外過世,母親目前失智。因為在國內仍有帳戶需要處理,擬辦理監護宣告。幾個月前親戚曾回國自行前往法院告知高齡老母親因為身體不適,無法回國辦理,是否可以備齊相關文件,與國外醫生證明,委託由我續辦,法院告訴他準備相關文件以及授權書,請我續辦相關送件手續。
但是昨日我去地院,櫃台訴訟受理人員卻告訴我只有兩條路,一是仍要老人家回國依照程序由法官擇定醫院辦理,或是逕向駐在國當地法院辦理監護宣告,再由外館認證即可。讓我們有點迷惑,在我們千里迢迢海外書信文件往返後,竟未受理案件。請教這種情形到底該如何辦理,因為不同的人問的結果得到答案竟天差地別。還是可以請律師或代書代為辦理?
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你好,我於今年5月在中壢買了一間中古屋,目前已經付了第一第二款訂金,共112萬元,當初仲介口頭告知說,賣家在今年4月份買這間房子為570萬元,因家庭因素,要在5月賣出,奢侈稅由賣方自行繳納,仲介一直催促我們趕快出價,以560萬買算很便宜了,所以當天我們就簽了要約書,且簽完後1小時房仲業者馬上打電話來說,屋主要賣,於是第二天就要我們簽約,但是等到實價登入出來後,看到賣家當初4月份買的價錢是420萬元整(賣方一個月買賣賺取差價140萬元,等於1/3房價),我跟我老婆整個人傻掉,馬上打電話給房仲,房仲馬上改口說他從來沒說過賣方買570萬,而且事後去看房子時,發現牆壁有壁癌,還有用木板把牆壁封起來,浴廁也有管路漏水部分...等瑕疵,房仲指出當初簽約時,在現況說明書上,有註明滲漏水部分由買方自行修繕,以及現況交屋,所以不管房子的瑕疵是否看得到,都是我們買方要全權負責,請問真的是這樣嗎?(費用高達50萬元以上),還有賣方除了簽約,一律避不見面,甚至連絡地址也是寫他要賣的空屋,而且房仲一直推拖,不給賣方實際的聯絡地址,以至於我們連存證信函都無法寄送,甚至現在房仲告知,賣方已委託代書全權處理,房仲也說堅持賣方不肯無條件解約,請問當初房仲無契約審閱期給我們是合理的嗎?還有我們現在要如何做,才能無條件解約,或將損失降至最低。
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您好,關於您的問題,依您提示情形,若非影響到結構安全之重大瑕疵,似難以主張解除契約,為可主張解少價金之,目前您應發存證信函給屋主及仲介,說明房屋瑕疵,並限期請求其修繕之,若屆期對方仍置之不理,可請求減少價金之。
歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂。
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您好,關於您的問題,漏水問題似尚難解除買賣契約,您可對屋主及仲介發律師存證信函,請求限期修補瑕疵,若對方於不動產現況說明書中有惡意隱瞞事項,亦可委任律師提出刑事詐欺告訴之。
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您好,關於您的問題,您提領父親戶頭之存款,即使為您所存,惟若於父親之戶頭,即視為父親之財產,您於父親死亡當天提領,即有偽造文書及侵占其他人繼承財產之疑義;再者,您母親拿您印鑑證明辦理不動產過戶,亦涉及偽造文書之疑義,您可彙整相關證據資料,委任律師提出刑事告訴之。
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先生過世遺有不動產一座、銀行一點錢,膝下無子女,所以目前相關繼承人是配偶和公婆,先生過世後一年內我們已就遺產部份請代書申報遺產相關稅款,只差沒辦理完繼承分割。因公婆主張有資助先生置產前期部份費用,要請我代還錢,再就剩餘的部份協議分配,當時我也釋出善意擬定協議書並簽章,未料因想看頭期資助房產單據,公婆生氣兩人並未在協議書上簽章也未退回那三份協議書,遂一段時間後我另擬作廢那份協議書申明,且三方都已同意簽章。但因此事雙方暫無往來(彼此不同居住地)
時隔多年近期公婆突然又開始要繼續處理事情,跟我要錢,目前彼此同意就是房產分割清楚,由一方繼承處理,同時給另一方錢......
自此想請問:
(1)我們只差沒分割協議,遺產稅財產清單當初已申報完成,如若我現在想委託律師出面處理,是否會再另重新調出最新的個人財產清單? 還是以當初最早調出且已申報完畢之版本即可? 因公公態度一直很強勢,我已不想再單獨與他們爭論奮戰與被罵,也不希望自己近幾年的財產狀況被他們知道(比如投資、或置產之類..)
(2)公公一直想主張先生勞團保也要當遺產一併談分配,請問這不在遺產清單內他要拿出來談是否合理?
(3)因為自己也不懂,當初先生走後只聽說銀行帳戶可能會被凍結,所以當下有提領先生銀行的錢轉入自己戶頭以利日後生活雜支運用、及按月轉回錢於該戶頭扣繳房貸,當下事後也有告知公婆(但不知他們是否記得),但我後來陸續才知原來我不可以有此行為,但事情已發生且多年來日常不動產生活雜支、稅捐、所有大小事務、資金流動都我在處理,這樣子我錯很大嗎? 會不會有觸犯什麼罪責?
(4)生活雜支(現金轉帳都有、轉帳、稅捐等有單據的我都有儘量保留。
大致敘述如此,我是否還有其他方面需注意的事情或權益? 現在我只想委託律師代為出面快速解決,趕快讓事情落幕..
問題陳述有些冗長,還請各位律師不吝協助回答,非常感謝~
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您好:有關您所詢問題回覆如下
本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至 civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
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您好! 日前媽媽過世,在協調遺產分配的同時,爸爸提出在自己名下與母親共同持有的不動產一併贈與給我跟姐姐。以求產權在我們手上各別持有(兩處不動產,一人一處)。因爸爸年歲已高,故將印鑑章及身份正等委託姐姐處理。因我擔心爸爸印鑑章等都在姐姐身上會有變掛,經代書建議,將爸爸贈與給我的意願寫在遺產分割協議書上,由姐姐與我親簽、蓋上父親印鑑章。表同意。
後來,屬於姐姐繼承及受贈的不動產都過戶完成後,她就以當時協議書上寫的是繼承及贈與同時辦理,所以動產繼承沒辦完,不可以完成贈與給我的部分而要求代書暫停送件。又以各家銀行內規不同,她還沒準備好要辦理的資料為由,不斷拖延。請問該如何要求她出面辦理?之前寫在協議書上的贈與有效嗎?
感謝回答!
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1:當初我的仲介沒告知有漏水這麼嚴重 是交屋前請我的仲介陪同裝潢師傅進去設計裝潢 才發現 漏水非常嚴重 後來才想到這幾天剛好都連續下大雨 交屋前被我發現 卻推說他也不清楚 跟他配合的仲介也沒告知他 請問這樣他有責任嗎?
2::這些訂金是我去借來的 都要付利息 這些損失 我要找誰求償
3:如要走法院 時間要很久嗎?
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您好:有關您所詢問題回覆如下
本件建議您直接找代書詢問處理,對您會比較有幫助,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
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您好,讀者最近透過房仲買了房子,正準備交屋了,但卻發現房子熱水管線堵塞(洗臉盆沒熱水),有幾個問題請教:
一、熱水管線堵塞,經屋主請水電工估修繕費用,方式分明管及暗管(需破壞牆面、磁磚),明管較便宜(約8000),屋主願全額負擔修繕費用,但暗管較貴(約24000),他要求我要共同分擔,請問我有必要跟他分擔修繕費用嗎?屋主不是負瑕疵擔保責任嗎?(當初簽買賣合約時,我已經發現熱水管不通,代書並於其他約定事項註明〝賣方應於交屋前確認熱水龍頭出水問題〝)?
二、承上,因當初不懂,房仲、代書也不專業,導致其他約定事項用語不明確(未言明修繕方式、修繕程度、修善費用由誰負擔、修繕完後才交屋等),請問這會影響賣方的瑕疵擔保責任嗎?
三、我們的不動產買賣有簽履約保證,若我堅持不跟賣方分擔修繕費用,他也不請人修繕或減少價金,我可以不跟他點交結案嗎?有無違約問題而需付違約金?
四、屋子原本的熱水管路就是暗管,我也只要求屋主恢復正常使用即可(沒有獅子大開口要求其他費用),如果屋主堅持只用明管修復(很難看),我可以拒絕嗎?
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您好,讀者最近透過房仲買了房子,正準備交屋了,但卻發現房子熱水管線堵塞(洗臉盆沒熱水),有幾個問題請教:
一、熱水管線堵塞,經屋主請水電工估修繕費用,方式分明管及暗管(需破壞牆面、磁磚),明管較便宜(約8000),屋主願全額負擔修繕費用,但暗管較貴(約24000),他要求我要共同分擔,請問我有必要跟他分擔修繕費用嗎?屋主不是負瑕疵擔保責任嗎?(當初簽買賣合約時,我已經發現熱水管不通,代書並於其他約定事項註明〝賣方應於交屋前確認熱水龍頭出水問題〝)?
二、承上,因當初不懂,房仲、代書也不專業,導致其他約定事項用語不明確(未言明修繕方式、修繕程度、修善費用由誰負擔、修繕完後才交屋等),請問這會影響賣方的瑕疵擔保責任嗎?
三、我們的不動產買賣有簽履約保證,若我堅持不跟賣方分擔修繕費用,他也不請人修繕或減少價金,我可以不跟他點交結案嗎?有無違約問題而需付違約金?
四、屋子原本的熱水管路就是暗管,我也只要求屋主恢復正常使用即可(沒有獅子大開口要求其他費用),如果屋主堅持只用明管修復(很難看),我可以拒絕嗎?
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我和先生本住台北,婚後在台南買了房子,頭期款向公公借了五十萬,又向台灣銀行貸了一百多萬來購屋,我和小孩戶藉就遷入該屋,但一個多月後我又和小孩遷回台北(因為學區問題,想讓小孩未來在台北讀書),但購屋數月後因經濟有些變化(先生婚前有欠銀行錢,所以銀行一直催繳),又加上小孩出生三個月,所以房貸及先生欠的錢實在無力再支持下去,所以只有賣屋,我們委任代書處理所有事宜,但次年收到國稅局寄來奢侈稅的單子,說我未申報,這是我第一次購我所以我根本不知要申報,後來又查出先生在婚前有間二分之一產權的房子(那房子是先生的朋友因債務關係過到先生的名下,但那間房子那時正遭法拍)所以先生根本忘了有那間房子存在,現在國稅局要我繳四十多萬的稅金,我只有二萬五的薪水,先生目前也失業中,小孩才三歲而已,真的無能力繳這些錢,我二年前有申請覆查,但昨天覆查下來仍要我繳這些錢,我真是不知該如果處理才好,有人說可以行政訴訟,機會大嗎?否則我真的沒錢來繳這些錢!!拜託可以幫我解答嗎?
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您好:有關您所詢問題回覆如下
對覆查結果不服,仍可以先提起訴願,並請求暫緩執行,以上希望對您幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
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律師,你好:
本人之姐弟皆為智能障礙者,於父親過逝後,與母親等5人共同公有繼承財產,目前母親與姐弟同住,並以繼承財產的租金為經濟來源。
101年,訴外人(自訴姻親舅舅,與祖父母交情不錯,未婚,現天天往返母親家)帶母親與組弟至代書處辦理財產分割,又至戶政事務所辦理姐弟的印鑑證明,印鑑證明在訴外人處。本人始至法院申請姐弟的輔助宣告。
今年3月,訴外人帶母親至律師處聲請輔助人改為母親,本人自具答辯狀,經社工訪視後,法院判本人與母親為共同輔助人。
前天,本人收到民事抗告狀,內容訴生活鎖事,本人夫妻對母親的不尊重及對姐弟未盡照顧之責做段章取義,以偏蓋全之種種罪狀。
請問:1.自已寫答辯狀適宜嗎?2.答辯狀內容該就抗告內容陳述事實?或者,只要表達沒有違反輔助人之善良,做任何不利受輔助人之處置即可?3.我該請律師嗎?4.此訴訟是否可以一再抗告?
感謝律師抽空回覆,感激不盡!!
心力交悴的沈靜 敬上
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回覆 曹律師 的發言內容:
您好,針對您的問題回覆如下:
律師你好:
我已草擬答辯狀,如下:
重申:本人於2012年至法院申請輔助人,系因:自稱姻親舅舅○○○(請○○○提出姻親證明)帶母親及姐弟去代書處申請財產分割,又至戶政事務所辦理姐弟的印鑑證明,而印鑑證明放在○○○處(4月15日開庭當天在庭外經魏先生口中證實此事);始向法院提出輔助人宣告。
一、針對律師訴之二、三點皆斷章取義、以偏蓋全,無法證明輔助人違反善良管理人之義務。
二、輔助人之用意為不得受讓受輔助人之財產,且應以善良管理人之注意,執行輔助職務。本人擔任輔助人至今,並無做出不利受輔助人之財產處置;若輔助人之憂慮根本不存在,抗告人如何會有共同擔任輔助之責徒增輔助人實際執行職務上之困難?
三、針對抗告三、4.所訴皆不屬實,請母親當庭陳訴事情的原委,必要時可傳喚證人○○○女士(本人的大姑姑)對質,以釐清事情的真項。
以上,是否適宜?還需要針對抗告內容陳述事實嗎?
謝謝律師的解惑,感激不盡!!
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律師您好:
案例事實如下,煩請解惑
外婆於101年9月間死亡,留下土地一宗,上有建築改良物(平房)。繼承人僅有家母及甲二人,甲協議拋棄繼承。伺候家母請代書辦理繼承登記,先前口頭承諾要拋棄繼承,讓我與家兄繼承共有,十月間家母向我及家兄拿印章及印鑑證明說要辦理登記。當日代書提出:讓兩個人繼承以後不是很麻煩嗎?怎麼不給一個就好等等。在我毫不知情的情況下,幫我填寫(可能是家母填寫簽名)拋棄繼承聲明書,並完成繼承登記給家兄(可能為善意)。後來我也沒有收到法院的拋棄繼承准予備查通知書,直到數月後才得知此事。目前家母已死亡。
有幾個問題想要請教
1. 家母已死亡會是不起訴處分,但是代書當日所為是否具備成為共同正犯的事實。若我以偽造文書及使公務員登載不實提起告訴,是否可行?
2.這算是侵害繼承權嗎?若不是,如果我不能尋民法1146救濟,那是否可以主張184的侵權行為(代書),並要求返還?
謝謝解惑
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刑事訴訟法第252條第6項規定,被告已死亡者,應為不起訴之處分,從而本件依您所述情形,針對令堂部分提告,檢察官即使受理告訴亦只能依法以不起訴處分偵結。
本件就您所述部分,代書可能構成行使偽造文書之共同正犯或從犯,或者根本就本構成犯罪,具體情形應視其參與程度及是否知悉該文書係無權限之人所製作而定,不過若其確實不知該文書係無權限之人所製作,則其持以辦理登記,應示構成偽造文書罪嫌。
刑事訴訟法第252條
案件有左列情形之一者,應為不起訴之處分:
一、曾經判決確定者。
二、時效已完成者。
三、曾經大赦者。
四、犯罪後之法律已廢止其刑罰者。
五、告訴或請求乃論之罪,其告訴或請求已經撤回或已逾告訴期間者。
六、被告死亡者。
七、法院對於被告無審判權者。
八、行為不罰者。
九、法律應免除其刑者。
一○、犯罪嫌疑不足者。
最高法院25年上字第2253號判例
現行刑法關於正犯、從犯之區別,本院所採見解,係以其主觀之犯意及客觀之犯行為標準,凡以自己犯罪之意思而參與犯罪,無論其所參與者是否犯罪構成要件之行為,皆為正犯,其以幫助他人犯罪之意思而參與犯罪,其所參與者,苟係犯罪構成要件之行為,亦為正犯,必以幫助他人犯罪之意思而參與犯罪,其所參與者又為犯罪構成要件以外之行為,始為從犯。
刑法第210條
偽造、變造私文書,足以生損害於公眾或他人者,處五年以下有期徒刑。
刑法第216條
行使第二百一十條至第二百一十五條之文書者,依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。
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依您所述情形,則您的繼父死亡後,針對其所留下之不動產即應由其配偶(您的母親)與其子女(被繼承人法律上之子女)共同繼承,若未經遺產分割者,即為您的母親與您的繼父所有的子女公同共有,而您的母親於繼承該不動產後亡故,則其針對該不動產所得繼承之份額,則由您的母親所有的子女共同繼承,未經遺產分割前,其份額由您的母親所有的子女公同共有。
民法第1138條
遺產繼承人,除配偶外,依左列順序定之:
一、直系血親卑親屬。
二、父母。
三、兄弟姊妹。
四、祖父母。
民法第1144條
配偶有相互繼承遺產之權,其應繼分,依左列各款定之:
一、與第一千一百三十八條所定第一順序之繼承人同為繼承時,其應繼分與他繼承人平均。
二、與第一千一百三十八條所定第二順序或第三順序之繼承人同為繼承時,其應繼分為遺產二分之一。
三、與第一千一百三十八條所定第四順序之繼承人同為繼承時,其應繼分為遺產三分之二。
四、無第一千一百三十八條所定第一順序至第四順序之繼承人時,其應繼分為遺產全部。
民法第1151條
繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。
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律師您好~
不好意思耽誤您寶貴的時間
我有個小小的問題想請教我在6月初 出售了一個機械式車位
買之前已經讓他先使用一個月了
使用一個月之後見面談簽約的細節
他開始說出缺點然後要求再降價
後來也同意以他提出的價格簽訂買賣合約
代書跟簽約時間也都由買方選擇
然而在簽訂契約之後不到十天他跟我說車位故障他不買了
然後在今天6-11他該進 履保 的第二成款也沒有進去
請問大律師如果買方真的不買了
是不是可以要求他要支付違約款 車位價金的一成?
又如果出面討論的結果雙方沒有達成共識
在合約簽訂日期7-5號買方又沒有把全部款項匯入旅保
我方可以主張什麼賠償?
再度感謝大律師百忙之中造福老百姓在此祝平安順心 萬事如意
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以下為小弟情事敘述,抱歉,為詳述所以長了些,有勞各位協助指導
前因:小弟住於某社區之一戶(後簡稱A戶),但喜歡社區另一個格局的屋子(後簡稱B戶),遂向某房仲業者表示購買意願,只是本身有貸款壓力,就跟仲介說要能賣掉A戶我才能B戶否則無力購買,仲介答應後就開始簽立他們的合約書,A戶簽專任委託銷售合約,B戶簽購屋承諾書」,並於合約內之其他約定事項中註記:「若B戶售與他人則A戶之專任委託銷售合約失效」,以「牽連」兩戶之間關係。
但因A戶因為都在居住中,並非空屋那般好賣,賣了數月都沒結果,期間,仲介端不斷以B戶有其他人出高價要買、原屋主想提高價格或斡旋失敗等原由,重新要求重寫B戶購買合約(因原內容有定預購買之價格,說要提高屋主才願意賣),更改次數1~2次,另外,為減輕可能的壓力,跟房仲溝通後與B戶屋主(投資客)協商先行入住,同時搬空A戶利於銷售,原屋主同意後即照規劃進行。
狀況一:先行搬入住A戶後,發現A戶於不定時段會發出嚴重的低頻噪音,這種發生未知範圍的銷售過程我們當然不能接受,故要求仲介應有解決之道,反應後仲介說前屋主說不知情(為投資客,沒住在那),房仲說是中古屋難免有瑕疵,且這不算是「重大瑕疵」又不算保固,所以屋主無責任問題等種種說法帶過,為保障我方權益,當時給仲介尾款的費用就先扣下,並說服前屋主也扣下給仲介端之服務費,說服前屋主的理由無他,兩方都願支付服務費用,正因為是服務費用,所以要求仲介端尋求解決方法(因為仲介端也提了好多解決方式),前屋主同意後於該仲介服務處與該負責人、房仲員等人面前簽訂約定,待B戶噪音問題解決後再由雙方支付服務費用(當日簽約時是代書前來交屋時一同協議)。
狀況二:由於先前B戶合約有更改過之狀況,我方"數次"要求應連同A戶一起修改,但回答總是要問問、有困難、公司不太能同意等等理由一直拖延,並以合約條文要求我方務必遵守,因為前開B戶的狀況加上這件事件,該仲介的心態明顯只為銷售利益,小弟雖然非常氣憤但礙於合約卻也無可奈何,然前述有提及於合約內之其他約定事項中有註記:「若B戶售與他人則A戶之專任委託銷售合約失效」,由於B戶為小弟太太的姐姐購買(因其與我們同住,經濟狀況OK所以他先買下讓我們好換屋),所以小弟就先行告知仲介端在未回應我方合約修改要求前,不再給予帶客戶來看屋的權益,並經由朋友端將A戶售出,但未過原仲介專任委託書的6個月約定(售出時為5個月又3週,只差一周左右)。
對方出招:該仲介於近日先寄存證信函給小弟,要求小弟一、付扣押之服務費(但沒提及屋主,懷疑仲介與屋主先行協商並毀約),以及二、賠償A戶的違約金近百萬。
到此,小弟並不理會,因為第一點部分有與前屋主簽訂在共同檢視噪音問題解決後再支付,第二點部分也有B戶買方為他人時,A戶委託全失效的協議簽訂。過了約2週後小弟就收到「新北地方法院」通知(共兩封),針對第一點要小弟前往板橋民事協議庭,第二點則是要10日內提出答辯狀(為什麼前封不用),以上。
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您好:有關您所詢問題回覆如下
本件承如曹大律師所言,應積極應對,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
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您好,關於您的問題,關於噪音問題是否為物之瑕疵,可主張減少價金等,仍須視您是否有相關證據得加以證明之;又關於是否違反專任委託銷售契約部分,應視您陸續修改之合約內容定之;您可出席調解委員會與對方調解,並準備答辯狀,若調解不成立,進入訴訟針對對方主張答辯之,您亦可委由律師出席調解為您談判,並撰寫答辯狀。
歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0988706305(若開庭(會)未接,亦可撥0910638932由本所房佑璟律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。顏寧律師。
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各共有人,得自由處分其應有部分。據此共有人依法本即有權將其應有部分設定抵押權進行融資,至於其後法院拍賣該應有部分時,因該不動產乃為共有,基本上未必即會有人願意承買,再者,有人承買時其他共有人也有依同樣條件優先承買之權利,故而若您覺得該投標價合埋亦可行使優先承買權把其應有部分攔胡買下,如此即不會有流入他人之手之狀況發生。
刑事部分,共有人就其應有部分設定抵押權並不須使用到其他共有人之名義,基本上應不致有冒用名義而涉及偽造文書之情事。
民法第819條
各共有人,得自由處分其應有部分。
共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。
以上謹依您所提出之資訊簡要答覆,尚請卓參,如果還有疑問或者需要進一步討論,歡迎來電0926-966536、E-MAIL:SavignyLai@gmail.com聯繫,謝謝!
如果您覺得本回覆內容對您有所幫助,尚請不吝按下「感謝律師」。
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您好,關於您的問題,依刑法第342條規定:為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。第352條規定:毀棄、損壞他人文書或致令不堪用,足以生損害於公眾或他人者,處三年以下有期徒刑、拘役或一萬元以下罰金。代書擅自撕毀合約有背信及毀損罪之疑義,可彙整相關證據資料,委任律師為您撰寫刑事告訴狀至地檢署對其提出刑事告訴。
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