搬入無管理員的老舊公寓近五年,原本住家陽台.房間.廚房天花板已多處漏水, 但八月下旬一場為期10天的雨,造成房間天花板灌入似小瀑布的汙水,漏水情況更為嚴重,拆掉房間裝潢和落地衣櫃請抓漏來看,發現由樓上五樓造成,房間天花板牆壁皆有明顯水痕,無奈五樓屋主搬離已十多年(據說居住國外),請管區和里長輾轉聯絡到屋主定居外縣市的胞兄(兄為妹隔壁房屋持有人)其兄一再推託並非房屋所有人,無法代出面處理,延宕至今無任何進展,全家人生活在裝潢被拆光的環境中,情緒低落的生活....懇請提供應尋求何管道可有效促使對方出面調解,非常感謝

您好我想要詢問一下

攸關於我們現在在台中沙鹿跟一位李先生承租房子住可是他說我們的租約在2月時就已經到期.他也就沒有繼續跟我們簽約..所以我們現在住的房子是沒有簽約的情況下住的 ..那這樣在"沒有簽約任何契約書"的情況下他跟我們收房租跟水電費這是合理的嗎? 另外還有一個問題是當初我本人跟他租房子時房屋契約的簽名處是房東自己簽我本人的名字..我看到後我有問他:那個承租人的地方不是要我本人自己簽嘛? 那時房東回說 "你等等只要負責蓋手印就好"請問他這樣有違法嗎?那如果說我去到法院之前有對他提出偽造文書的告訴這樣會成立嘛?如果撤告後還想再重新提告這樣可以嗎? 因為我跟他承租房子時我之前有多次跟房東反應東西壞掉要處理他們都不予理會

因為他們的代理房東有很多人 原本是一位卓小姐管理的 在這位卓小姐管理的那段期間 我有跟卓小姐反映洗澡的熱水器壞掉要修理..結果她請來的工人是直接拿鑰匙開我們的房間門..請問這樣有違法嗎? 後來也有多次跟卓小姐反映房內的電視不能看 要她更換她不理我們!遲遲都未修理及更換..桌子的抽屜也壞了也是拖了很久很久她才給我們更換. 可是每到房租日他們這些代理房東卻收前收的很勤勞都很準時來收房租 .我們不給就說要把我們趕出去 請問以上這些問題 有他們違法的地方嗎?

律師群您好，小弟懇請大家幫忙解答:

爭議內容:
6樓使用頂樓空間後變更原排水設計，及未善盡使用管理雨水排水管責任造成排水不良，大雨時雨水自二樓前陽台冒出後淹進室內，導致我方一樓房間天花板漏水多日，部分傢俱家電及財物損失。要求6樓賠償。

建物現況:
30 年6樓電梯公寓，6樓使用頂樓加蓋約佔3/4屋頂面積，且有鎖門，2~6F前陽台皆外推或增加雨遮多年，屋頂平台前方只有一處原始地板排水孔，連接2~6 樓前陽台地板排水後接至建物前方雨水下水道。屋頂平台未加蓋部分放置許多盆栽，加蓋的屋頂雨水引導至唯一地排，且此唯一地排的落水頭拆除多年。同建物鄰居 6F皆已多接屋頂專用排水明管多年。

事發簡述:
一日大雨後2F淹水導致1F漏水數日。本戶向6F告知災情，並要求仿效鄰居裝設屋 頂雨水專用排管，建議不再使用屋頂原始排水孔。6F以自身為專業人員擁有水電牌照為由不聽取建議，僅以長度不足的通管器通管，並推責市府未善盡清理水溝之 責、房屋設計不良排水孔接下水道位置過低、房屋傾斜地層下陷、本戶1F天花板自有裂縫缺失才導致會漏水。
五日後大雨依舊2F再次淹水1F再次漏水 數日。本戶再次與2F及6F住戶告知加裝獨立排水管的急迫性與重要性，並在詢問鄰房加裝資訊及水電行提供報價僅四千多元並不昂貴下提供6F參考，請求立即 加裝排水管，但6F仍以相同理由回答，多次協調與清理水溝後無顯著效果後，6F同意加裝排水管工程，但以此管線為共同管線為由，費用應由各層住戶分擔。
本 戶向6F提出損失項目和金額並以相片佐證，6F態度不佳不願了解，表示此為公共管線事不關己。並在調解會上不承認首次漏水後不願加裝專用排水管的態度，並 以自身為專業人員和另外水電友人判斷此為公共管線老舊但不會堵塞為由，表示6F無任何過失責任，且聲稱屋頂加蓋後方已有設立另外排水孔，屋頂仍每逢下雨皆 淹水自己也是受災戶。

因此我方想安排法院認可漏水鑑定單位來鑑定證明6F有過失，但在此前小弟想向各律師請問，若小弟未來走向法律程序，此案件是否有勝算?以及是否有先前案例可供參考?

在此先謝謝各位律師

想請問各位親切有愛心的律師:

我在看預售屋時，是直接跟建商談的，當時跟對方談了一個雙方都可以接受的價格，然後對方就要求簽要約書，並要求我簽了一張本票，本票上面有寫"購買房屋使用"，有壓開票日，要約書上面雖寫有三日審閱期，但卻在他誤導下，當日雙方就簽訂了要約書(那時我還一直認為有三天審閱期)，回家後才發現，要約書經對方簽認後，就沒有撤回權了，且要約上面有罰則，若違反約定，要賠償他方約定買價3%的違約金。 

建商跟我解釋說，要約書跟本票都只是個程序，等簽買賣契約那天，不管到時我有沒有簽，都會當場歸還我，我不太放心，昨天去跟他談了一下，有順利把3%罰則刪除，但他還是那套說詞，簽約那天本票才還我。

要約書有約定，簽完買賣契約後須支付定金，剛好就是本票寫的金額，不知道我如果到時真的沒有要買，不跟他簽買賣契約的話，會不會有甚麼地方會吃虧上當的?本票拿的回來嗎?

另外，有上網查到民法第248條: 訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。

249條: 契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。

我的情況的這本票不會被他辯成是定金吧?

不好意思，我想請問，

因為之前房屋滲漏水，因為前屋主不出面處理，故我寄出存證信函依民法要求減少價金及支付修繕費用，現再前屋主肯出面了，卻只肯支付部分修繕費用，因為也不想為了這件事一直費神，目前我是想要接受前屋主的支付修繕費用，但試想要有書面雙方簽收註明若房屋還是有滲漏水事宜(因為仲介所找的抓漏師父說，應該可以先以窗戶包框方式去改善這有滲漏水的情況)，前屋主還是要出面處理。

但是有朋友提醒我，如果我們私下和解，但是如果之後還是有爭議，會不會前屋主說，此次的修繕費就是我同意減少價金?!我以後要自負責任?!我們自己私下雙方一式兩份的合約也不具法律效律?!

另外，如果我在七月發現有漏水事情，九月我同意和解這次修繕方式，即使和解書註明如果日後還是有滲漏水，是否過了半年(民法不是規定半年內不主張即滅失)對方就可以說不關他的事了?!因為民法我看是自己看的，畢竟不是主修法律~我自己的解讀也不知道會不會有誤，因為我有主張權益了，應該不受半年限制吧?

不好意思，在煩請解答，感謝。

請問律師

婆婆住安養中心,安養費由子女共同分擔,同母異父的大哥,將婆婆持有公公房屋6/10過戶到自己名下,再帶婆婆做精神鑑定後至法院宣告禁制產,但其他家人完全不知道過戶及禁制產的情況,請問宣告禁治產其他家人都無權過問嗎?在家人都不知道的情形下將婆婆的財產都捐贈給自己,其他人只有扶養婆婆的義務,沒有任何權力可言嗎?謝謝

你好,

繼承的共有房屋一戶及其土地(5人共有)被兄弟其中一人霸佔居住且不分割也不出售(若委託房產公司出售則就大鬧趕人致無法進行正常售屋程序),請問有何種方法可以處理？可有可引用的法律條款？

請指教    謝謝 感恩

目前土地是我爸的名下 有兩棟房子 而一棟房屋是我的名下 另一棟房屋是我大哥的名下  所以這兩棟房子的土地是我爸的名下   現在土地的資料都被我大哥拿走了

請問下他能偷偷過戶到他的名下嗎?  或是我要怎麼樣才能確定有沒有被偷偷過戶走    我該怎麼做才能保障我的部分??

想請問律師!近日因為隔壁鄰居先生喝醉在家煮東西造成他家廚房起火,延燒到我的家,導致房屋及物品都完全燒光,因為我們兩戶都是無產權的房屋,鄰居他們還是因為早年屋主租給他們,屋主死亡後他們就占用到現在(20多年),聽家人說他們夫妻早些年因為先生欠債而假離婚,想問如果他太太小孩戶籍都在房子裡,太太是戶長的話可以跟他太太求償嗎??

另外我們家是1.2樓的透天,一樓有出租給房客火災時有燒毀到房客一些家電,目前跟房客談退租的時候,房客要求我們補貼他家電損壞的的錢,我們是要求他跟我們一起向肇事鄰居求償,押金部分會退還給房客.當月租金也不會再跟房客收,房客如堅持要我們先賠償他家電的錢才願意搬空交還房屋的話,請問該如何走法律的方式中止合約請他搬走呢?

部充說明租約剛好是到約了,在還沒有補簽約時發生火災的,目前房客已經先去租到別的房子,房子裡面還有一些物品沒完全搬空,我們可以進去房子裡面嗎?可以換鎖嗎?   

煩請律師幫忙解答  謝謝

想請教律師，關於租賃房屋的事：

就是租屋合約於8/10到期，房東卻要求有損壞的部分給她回復原狀，基本上人為損壞的都已替他修繕完畢，冷氣機的部分有請冷氣師傅來看，那是25年的冷氣，是裡面壓縮器損壞，屬自然損壞，也向房東談依物之使用性質，若為自然毀損，應由出租人負責修繕，但房東表示"我不管，你們就事權不給我回復原狀，不然托到的時間，照算租金"，現在就卡在冷氣，房東不退租...請教律師，該如何處理?謝謝唷

請問目前公公名下房子有貸款，是我先生在繳貸款，我公公經過家人討論後同意將此棟房屋給我先生，請問用怎麼樣式的方式，具有法律效益呢？，如果是立遺屬公證，這樣有法律效益嗎？，或者直接過戶贈與稅是否會很高

您好,
我們和一間設計公司配合北投大業路一間房屋的裝潢，
工程完工了，設計公司老闆開的支票在8月底時銀行通知跳票。
我們去公司找人，結果連設計公司裡的設計師也沒有拿到薪資，
大家都只知道老闆的名字和手機號碼，家住哪裡，都不知道。
當然打手機一定是找不到人的，想請問像這種情形，我們這些債權人該怎麼辦呢？謝謝您～

您好,案例中,甲將名字借予乙申請獨資商號,但甲未同意出名承租房屋,乙擅自利用大小章私下與房東簽訂租賃契約,甲在租約屆滿前即已變更負責人完成,租約屆滿後,乙與房東也只有口頭約訂,租約照舊,但後來乙因經營不善跑路,積欠近半年租金未繳,此時房東提出當時所簽訂書面契約人為甲,因此向甲索賠,且說不曾與乙接觸過,黑的硬說成白的,請問,甲是否可以因契約非親簽,且未授權出名承租而申請契約自始無效?租期屆滿後,房東是否真有條文依據能向甲索賠嗎?

你好，我想問某人已做保拍法頂將他爸名下不動產過我名下卻拜託我貸歌抵押。—直請求只好答應。也向我她會的期還款。貸15年。在今年因他遲繳害我註記聯徵。並來跟我有過戶還她們房子，都跟人說，我是人頭，借名，侵佔，。想請交，所有權狀在我這，當初賣買合約。和房屋稅。地價稅還都我們繳最多，我能向他做什麼嗎ˇ謝謝。

父親死後  其96年娶進的外籍配偶-已有身分證 提出遺產分配部分

1. 我於民國94年購買給父親居住的房子--當時登記在我未成年兒子名下    被對方告借名登記    但我有向信義房屋購買的合約書  並且有當時 贈與我   兒子的  國稅局贈與證明   還有房屋稅繳納證明   對方只能提出一個媒人的說法   說我父親表示房子是他的   請問我該如何自保

2.  除了父親的農保     因為我為教職人員    對方要求把我所申請到的公保喪葬補助費一並納入遺產分配     請問這於法合理嗎    公保乃屬於我個人保險   保險費也由我繳交    為何納入遺產分配呢

3. 請問我個人支出的喪葬費用 是否可以訴請先從遺產扣除   再將遺產進行分配呢

父親死後  其96年娶進的外籍配偶-已有身分證 提出遺產分配部分

1. 我於民國94年購買給父親居住的房子--當時登記在我未成年兒子名下    被對方告借名登記    但我有向信義房屋購買的合約書  並且有當時 贈與我   兒子的  國稅局贈與證明   還有房屋稅繳納證明   對方只能提出一個媒人的說法   說我父親表示房子是他的   請問我該如何自保

2.  除了父親的農保     因為我為教職人員    對方要求把我所申請到的公保喪葬補助費一並納入遺產分配     請問這於法合理嗎    公保乃屬於我個人保險   保險費也由我繳交    為何納入遺產分配呢

3. 請問我個人支出的喪葬費用 是否可以訴請先從遺產扣除   再將遺產進行分配呢

台北市民生社區出現噴漆怪客，專對機車下手，警方逮到嫌犯，是住在附近的一個老先生，他說不滿這些機車停太久，害他沒位置停，所以噴漆教訓。

台北市民生社區最近半年來出現噴漆怪客，專對某幾台車下手，警方抓到人，發現是住在附近的陳姓老翁，他說這些車霸占停車位，一停就是一個禮拜，害他晚上下班回家，都沒位置停，結果被警方開單，才會噴漆教訓，陳姓老翁還振振有詞，說他不是隨便亂下手，會紀錄每台車停的時間，停超過一個禮拜才會下手。大半夜，陳姓老翁開車回家，發現又沒地方停，他氣壞了，拿著噴漆跑到別人車子旁邊，在監視器死角晃來晃去。

原來這時，他正在亂噴漆，不管是貨車，還是房車，車身鈑金，都被紅色噴漆攻擊，實際回到現場，這台MARCH，油箱蓋上面，還可以看出噴漆的痕跡，車牌上也有，這些車被破壞，原因竟然是在這裡停太久了，原來民生社區，車位本來就少，免錢的更稀有，住在附近的陳姓老翁，下班回家，常常找不到車位，亂停又被開單，陳姓老翁羞成怒，以為自己是正義使者，對這些停很久的車子亂噴漆，被逮了還振振有詞。

陳姓老翁半年來，已經亂噴漆好幾次，超過五部車受害，現在有三輛車車主提告，畢竟每次停車，都得提心吊膽，擔心隔天車子就被噴漆變成花臉，對這些車主來說，可是個精神煎熬。

新聞出處：http://news.cts.com.tw/cts/general/201508/201508241652026.html#.VeUVVsbovIU

華視 – 2015年8月24日 下午11:56

昍業國際聯合法律事務所律師評析：

（一）刑法第354條定有：「毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處二年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」；民法第184條第1項前段復定有：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」；社會秩序維護法第90條第2款亦定有：「有左列各款行為之一者，處新台幣三千元以下罰鍰或申誡：二、未經他人許可，張貼、塗抹或畫刻於他人之交通工具、圍牆、房屋或其他建築物者。」

（二）本件就報載之對他人車輛噴漆行為，是否構成刑法上之毀損器物罪，於法院實務上有不同看法，有法官認為因噴漆對於車輛的主要功效即行駛控制並未造成影響而不構成毀損罪；有法官認為車輛美觀亦屬車輛本體之主要效用而認為構成毀損罪。另如果以噴漆書寫，而內容涉及恐嚇他人危安或妨害名譽情事，則亦有可能同時觸犯其他犯罪。另就民事責任而言，本件陳翁可能須擔負侵權行為責任；而於行政責任上，亦恐須負罰鍰等責任。

昍業國際聯合法律事務所簡介

主持律師為葉鞠萱律師（九十年律師高考及格）執業數十年來服務各機關團體，上市上櫃公司，也提供一般民眾最完善的法律服務。處理案件也包含各項民、刑事、商務、智產案件及行政救濟，有良好的專業能力與豐富的實務經驗。

我們的理念就是：提供最適當妥善的解決方法保障當事人的最大利益。值得您的信賴，誠心希望能夠為您服務。

http://www.alicelaw.com.tw

台北市大安區復興南路一段237號5樓之1

電話：02-27057238 

大綱如標題，

細項：本人自父親那得知，當初購屋是父親所購，登記是登記在祖母(奶奶)名下；迄今，祖母已過世一段時日，無任何遺囑及其相關有效力之影像、文件....等，證明房屋該由誰繼承??

但是多數親戚都不願蓋章(父親輩的兄弟姊妹，約有數十人，自祖母過世迄今，也有已過世，這又該如何算??)

想請問各律師，本人對繼承之條文不甚了解，煩請指點。

日前委託幾家房屋仲介待售房屋，後因完成自售而通知各房屋仲介繳還鑰匙，避免有安全上的顧慮，惟幾家仲介回覆，已將鑰匙與垃圾打包一同丟棄，此作法感到有很大的瑕疵，想請問各位專業律師，這樣處置流程的合法性，煩請撥空回覆！不勝感激！

一般交易，於交付物品後，遇到瑕疵，常聽到可以主張物之瑕疵擔保責任，但是如果有一天，物品都還沒交到買方手上，就預先知道會有重大瑕疵，那該怎麼辦？買方還會心甘情願收下這瑕疵物嗎？

民法第354條及359條規定，出賣人對於買受人，應擔保其物交付於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。而買賣因物有瑕疵時，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

然而，法條規定是於該物交付後，才得主張物之瑕疵擔保權利。難道我知道我買的物有瑕疵，我還要硬收下來嗎？

惟實務認為：倘符合買賣標的之特定物於危險移轉(交付)前，已有明顯瑕疵存在，而該物之瑕疵不能修補，或雖能修補但出賣人表示不願為之者，應解為買受人在危險移轉前即得行使瑕疵擔保請求權，並拒付相當之價金。

這種案例常常在買預售屋的時候發生，因為預售屋常常在建造的時候被買方查覺許多瑕疵，但錢又已經付了8至9成，難道要把錢付完，交屋後才能另外請求賠償嗎？

因此，法院放寬法條標準，認為房屋交屋前，已有明顯瑕疵存在，而該物之瑕疵不能修補，或雖能修補但出賣人表示不願為之者，買方及得拒絕受領，並拒絕付款。

                                                         林俊賢律師筆

我有兩個妹妹，我自己也是女生。

但前一陣子爸爸在預立遺囑中交代將其擁有的不動產全部給我大妹，我和小妹沒有份，看到遺囑內容後心裡覺得不太公平。想請問各位幾個問題:

1.我媽媽未過世，和爸爸感情雖然不好但仍保有婚姻關係，且我之前有看到配偶有特留份，那我媽媽可以主張配偶有特留份，而分得不動產嗎? 我和小妹呢? 是否也可以主張直系血親卑親屬而分得不動產？

2.假設不動產為100坪之土地，我和兩位妹妹及媽媽可以各分多少呢？

3.爸爸(甲)曾和叔公(乙)簽訂約定書，約定內容為爸爸家可以供叔公和其妻女使用及居住，並在約定書中寫道:其效力及於甲方及甲方繼承人(大妹)。但若是我大妹未來想要出售房屋時，是否可以請乙方搬出？亦或是這棟房子的繼承人並非只有我大妹時(聯名地)，那約定書是否還具效力呢？

謝謝大家。

請問:

前夫於104/6/10過世，目前兩個小孩都未成年，監護權在我也由我在照顧，由於要辦理房屋 土地的過戶，以及前夫公司告知要辦理勞保給付跟公司團保還有車險理賠必需提供前夫的除戶謄本，我去戶政事務所詢問，問到的結果是目前只有前夫媽媽能申請，我帶孩子去，戶政說孩子未成年，而我要以法定代理人身分申請，戶政也說不行，礙於前夫媽媽又不提供給我

想請問有什麼方法可以申請的到前夫的除戶謄本嗎?我該去哪個單位提出我的需求呢？要如何提出才有辦法順利申請到呢？

房屋拆除天篷後  發現天花板 有嚴重的鋼筋外露、 水泥脫落 ，隨時可能砸下來， 前屋主卻說只賠償10萬，還說 跟仲介說過這間房子有氯離子，但不至於危害人體。屋況說明書則是寫  是否驗過氯離子檢測 勾否，是否為海砂屋也勾否。  所以 問題:

.律師律師 我發現要驗 氯離子的費用太貴 如果我不驗 直接向前屋主索賠更高的價格可嗎，因為看的到地方 水泥嚴重剝落 又 鋼筋外露。怕前屋主不想陪很高的價格

2.問題2 請問一下賣房子的屋主 要在賣屋前  有義務 先去驗是否為海砂屋嗎 

小弟祖父於去年過世，過世前兩年房屋交代房屋交代父親拿去過戶，父親最後用買賣的方式同時也給與祖父一筆錢。並過戶跟小弟我

原本舊家嬸嬸跟姑姑兩家人住著

現在小弟一家希望他們搬出，他們死賴著不走

一直吵房子是屬於繼承，我們無權要他們搬

請問我先寄存證信函，然後是可以做什麼動作呢?

可以換門鎖嗎?還是請法院強制執行呢?

不好意思，我想請問，因為我於104/01月交屋，20年屋，交屋前有詢問房屋是否有漏水情事，屋主表示沒有(買賣合約內容亦有說明無漏水情事)。因為我生小孩及裝修(僅裝修客廳跟廚房)緣故，於104年7月25日才搬進去，於7/31晚上就遇到颱風發現有漏水(客房)情事，因為位於高樓(8樓)所以我們打算要換窗戶(因為颱風讓我覺得主臥窗戶要換隔音的，但因客房窗戶有滲漏水也一並更換)，亦請仲介去跟前屋主反映漏水知情事，但是，前屋主一開始說他之前沒漏水情事，但是我們說，這明明有修補過的痕跡，屋主說不知情不合理吧，然後仲介就請抓漏師傅來評估，評估出來跟我們之前找做窗戶的來看是一樣的說法：因為房子比較老舊20年了，所以以前的技術導致窗戶跟水泥之間所造成的漏水，但是這以前有修補過的痕跡，也修補的不好~所以目前都評估只能使用做窗戶包框來改善漏水情況而已。但是已經跟前屋主說了這樣的情況，前屋主只說"窗戶部分也覺得，已經使用一段時間、也不願意出面處理"，我想法只是，如果沒搬進去沒遇到下雨，我們怎麼知道會有漏水情事?而且我們搬進去是7月的事情，其他住戶也都會知道!這真的跟使用一段時間有關係嗎?另外，如果走調解會她一直不願意出面呢><"

因為我們不可能等到他願意處理才處理窗戶事宜，所以已經有請窗戶的人員來更換了，並報價針對修繕滲漏水須包框處理的費用以及更換窗戶的費用，因為不可能僅包框而窗戶不做更換。並請窗戶的廠商在報價單上註明修繕滲漏水窗戶。

颱風過後我們僅拍照有漏水部分，但是可能沒有很清楚，我不可能在等到下次下大雨再拍照存證.....那如果前屋主說已經沒有漏水事情了怎麼辦

還有，因為當初交屋時，代書沒注意到有天然氣所以沒過戶，之前我們去申請時，欣彰天然氣說，因為之前屋主有欠費，所以被拆表，要我們繳清欠費跟安裝費(因為是被強制拆表，所以要覆錶安裝要跟我們收350的安裝費，不收拆裝費)這個部分應該也是前屋主要負責吧??((前屋主認為沒結清應該是無法轉移給我們，所以，不願意支付。))但是，如果當初在交屋時，代書有針對天然氣做過戶，前屋主就必須先繳清這些費用不是嗎?!

因為仲介說，天然氣這部分是售後服務，屋主沒要求是不會去注意要過戶天然氣，這樣合理嗎?

因為前屋主一直採不想負責態度，看了其他人諮詢部分，針對上述滲漏水事宜僅能做瑕疵擔保而已?無法減少買賣價金嗎?

努力這麼久才終於買了房子，貸款壓力還在...竟然遇到這麼多問題><

不好意思問題有點多，在煩請律師們細心解答，感謝。

您好~

本人於多年前購置預售屋，上週獲建商通知有多餘車位可加購，於是前往購置，並於當日繳清建商所提車位總價之25%價款。不料，隔日建商以另一行銷人員疏忽，未更新資料，說此車位已賣出(事實上為一車位兩賣)，要求本人選擇另一較不裡想之車位。

目前手邊有的資料為”房地買賣完成確認單”之影本，上蓋建商收款專用章及一房屋車位之切結書。

請問

1.此車位買賣算已完成交易了嗎？

２.建商此舉是否已違約可要求賠償嗎？該如何進行求償？

專家你好:

我想提出的案例如下:

倘若一個家庭有父母親與四個女兒, 而父親於七年前就過逝了, 父親名下除了有370萬元的現金存款, 另外還有一棟房屋, 房屋當時的市價是450萬元.  父親過逝後, 查詢父親遺物, 發現一未完成的遺囑的草稿, 遺囑中關於房屋的處理方式是由姐妹中的老大拿出200萬元, 換取這棟房子, 但這200萬元要怎麼處理分配未說明清楚. 遺囑中關於現金存款的處理方式是其中20萬元可用來支付喪葬費用, 20萬元用來支付四姊妹回上海老家祭組的旅遊費用, 26萬元需保留給老么當做結婚的費用(因為當時四個兄弟姐妹中, 只有老么還未結婚),剩餘現金304萬元(370-20-20-26)該如何處理, 在未完成的遺囑中並沒有說明如何處置.  

四個兄弟姊妹在7年前依照未完成的遺囑所指示的內容, 開會決定父親財產的分配(但只是口頭約定分配遺產, 並沒有立下任何具有法律效用的字據), 理論上而言, 父親剩餘的現金存款304萬, 再加上大姊拿出的200萬, 一共就是504萬, 但是實際上大姊在當時只能拿出100萬, 所以一共是404萬. 而口頭約定的分配方式所認定的可分配金額則是504萬. 四姊妹依照這504萬的可分配金額, 決議母親可取得其中的104萬, 四姊妹每人各分得100萬, 大姊將分得之100萬, 用來換取房子所有權(實際上還差100萬, 按照父親遺囑的指示,需拿出200萬), 而老么未分配任何現金遺產, 因為大姊少拿出100萬,  但老么答應大姊可以延後付款, 等到老么有需要用到這100萬時, 在向大姊提出索取這100萬的金額. 大姊雖然只拿出100萬換取房子的所有權, 但隨即入住父親遺留下的房子, 至今已住滿7年. 我想提出的問題如下, 懇請專家幫忙回答:

問題一: 因為父親所遺留下來的遺囑只是一個草稿, 且這份草稿還未完成, 估計只書寫了一半,  請問此份未完成的遺囑草稿是否有效?

問題二: 倘若父親未完成的遺囑具有法律上的效力,父親在7年前去逝時, 四姊妹當時開會後決定每人可分得現金100萬, 但老么當時並未分配到, 若現在老么要求大姊給付這100萬, 是否可以要求大姊額外給付這100萬在7年當中所產生的複利利息? (因為老么在7年前並未告知大姊還款的時候需加計利息費用) 利率的計算方式則按照一般行庫在這7年當中的活期儲蓄存款利率計算.

問題三: 現今發現, 大姊在當時為了取得房屋的所有權, 自行拿出100萬, 其中有46萬元並非並非自己籌得的, 而是先挪用父親遺囑中預留之”20萬元用來支付四姊妹回上海老家祭組的旅遊費用”, 與”26萬元需保留給老么當做結婚的費用”, 所以實際上由大姊自己籌得的現金只有54萬元(100-20-26). 倘若父親未完成的遺囑具有法律上的效力的, 請問大姊是否當時確實有資格取得房屋的所有權? 若是現今認定大姊當時無權取得房屋的所有權(因為大姊實際上只籌得54萬元, 而非父親遺囑載明之200萬), 但大姊已入住房屋有7年的時間, 大姊是否需將這7年的入住房屋的非法所得轉換成租金收入, 平均分配給其他親屬?

問題四: 因為老么在向大姊提出返還100萬的欠款時, 大姊表示於一週後可以先返還其中的50萬, 剩下的50萬在半年內可付款, 老么沒有說好或是不好, 但老么此時有新的想法, 老么認為也許父親留下的遺囑只是個草稿, 而這份草稿還是個沒寫完的草稿, 且當初四姊妹開會討論父親遺產的分配時, 只是口頭上的約定, 並沒有立下任何具有法律效用的字據, 記載遺產如何分配, 再加上房屋的市價已經從7年前的450萬元, 上升到1200萬元,  請問老么此時是否可以向法院訴請重新審議父親遺產的分配, 按照房屋的現值, 重新認定每人可分配到的遺產?

問題五: 若是父親遺留下的未完成的遺囑草稿無效,  方律上應該如何認定母親與四姐妹每人可分配到的遺產金額?

以上五點問題請求專家給予專業的意見

謝謝

Steven

專家你好:

我想提出的案例如下:

倘若一個家庭有父母親與四個女兒, 而父親於七年前就過逝了, 父親名下除了有370萬元的現金存款, 另外還有一棟房屋, 房屋當時的市價是450萬元.  父親過逝後, 查詢父親遺物, 發現一未完成的遺囑的草稿, 遺囑中關於房屋的處理方式是由姐妹中的老大拿出200萬元, 換取這棟房子, 但這200萬元要怎麼處理分配未說明清楚. 遺囑中關於現金存款的處理方式是其中20萬元可用來支付喪葬費用, 20萬元用來支付四姊妹回上海老家祭組的旅遊費用, 26萬元需保留給老么當做結婚的費用(因為當時四個兄弟姐妹中, 只有老么還未結婚),剩餘現金304萬元(370-20-20-26)該如何處理, 在未完成的遺囑中並沒有說明如何處置.  

四個兄弟姊妹在7年前依照未完成的遺囑所指示的內容, 開會決定父親財產的分配(但只是口頭約定分配遺產, 並沒有立下任何具有法律效用的字據), 理論上而言, 父親剩餘的現金存款304萬, 再加上大姊拿出的200萬, 一共就是504萬, 但是實際上大姊在當時只能拿出100萬, 所以一共是404萬. 而口頭約定的分配方式所認定的可分配金額則是504萬. 四姊妹依照這504萬的可分配金額, 決議母親可取得其中的104萬, 四姊妹每人各分得100萬, 大姊將分得之100萬, 用來換取房子所有權(實際上還差100萬, 按照父親遺囑的指示,需拿出200萬), 而老么未分配任何現金遺產, 因為大姊少拿出100萬,  但老么答應大姊可以延後付款, 等到老么有需要用到這100萬時, 在向大姊提出索取這100萬的金額. 大姊雖然只拿出100萬換取房子的所有權, 但隨即入住父親遺留下的房子, 至今已住滿7年. 我想提出的問題如下, 懇請專家幫忙回答:

問題一: 因為父親所遺留下來的遺囑只是一個草稿, 且這份草稿還未完成, 估計只書寫了一半,  請問此份未完成的遺囑草稿是否有效?

問題二: 倘若父親未完成的遺囑具有法律上的效力,父親在7年前去逝時, 四姊妹當時開會後決定每人可分得現金100萬, 但老么當時並未分配到, 若現在老么要求大姊給付這100萬, 是否可以要求大姊額外給付這100萬在7年當中所產生的複利利息? (因為老么在7年前並未告知大姊還款的時候需加計利息費用) 利率的計算方式則按照一般行庫在這7年當中的活期儲蓄存款利率計算.

問題三: 現今發現, 大姊在當時為了取得房屋的所有權, 自行拿出100萬, 其中有46萬元並非並非自己籌得的, 而是先挪用父親遺囑中預留之”20萬元用來支付四姊妹回上海老家祭組的旅遊費用”, 與”26萬元需保留給老么當做結婚的費用”, 所以實際上由大姊自己籌得的現金只有54萬元(100-20-26). 倘若父親未完成的遺囑具有法律上的效力的, 請問大姊是否當時確實有資格取得房屋的所有權? 若是現今認定大姊當時無權取得房屋的所有權(因為大姊實際上只籌得54萬元, 而非父親遺囑載明之200萬), 但大姊已入住房屋有7年的時間, 大姊是否需將這7年的入住房屋的非法所得轉換成租金收入, 平均分配給其他親屬?

問題四: 因為老么在向大姊提出返還100萬的欠款時, 大姊表示於一週後可以先返還其中的50萬, 剩下的50萬在半年內可付款, 老么沒有說好或是不好, 但老么此時有新的想法, 老么認為也許父親留下的遺囑只是個草稿, 而這份草稿還是個沒寫完的草稿, 且當初四姊妹開會討論父親遺產的分配時, 只是口頭上的約定, 並沒有立下任何具有法律效用的字據, 記載遺產如何分配, 再加上房屋的市價已經從7年前的450萬元, 上升到1200萬元,  請問老么此時是否可以向法院訴請重新審議父親遺產的分配, 按照房屋的現值, 重新認定每人可分配到的遺產?

問題五: 若是父親遺留下的未完成的遺囑草稿無效,  方律上應該如何認定母親與四姐妹每人可分配到的遺產金額?

以上五點問題請求專家給予專業的意見

謝謝

Steven

事由: 建商不當購地, 對租地建屋戶(四戶)興拆屋還地訴訟.

我們這四戶租地建屋戶有租地建屋之事實達數十年之久. 原始地主及其繼承人也未曾對這四戶租地建屋戶提出還地之訴訟. 建商於中華民國102年購得土地後, 用盡手段要求租地建屋四戶人家賣房, 而後興拆房還地訴訟. 一審判決出來是卻是現四住戶必須拆屋還地於惡質建商. 我們為新北市奉公守法的小市民, 房子被建商假扣押, 急需有正義之律師協助, 幫忙我們保留一個棲身避雨的家. 

本四建物為未辦保存登記建物。當時在購買時有依法辦理過戶與繳納房屋稅和契稅之事實. 

原地主賣地並未依 民法第426條之2（租用基地建築房屋之優先購買權）告知現有地上物住戶, 就賣給建商, 使我們可能失去唯有之棲身避雨的家.

建商在訴訟其間不斷對我們這四戶施壓，其手段包含將拆屋之重機械移至我們的房屋旁, 讓我們每天提心吊膽, 擔心自己出門後, 唯一的棲身之地就被建商損毀. 現一審後, 更經由其律師語帶威脅的告訴我們說如果我們上訴及反假執行, 上訴如果輸了, 保證金就會被沒收當作拆他們房子的費用. 這假扣押的金額對建商而言微不足道, 但卻對我們是筆沉重之壓力.

對這樣惡質的建商, 請問有沒有地政律師可以提供幫忙,或訴之媒體 ?

感激不盡! 

房屋拆除天篷後  發現天花板 有嚴重的鋼筋外露、 水泥脫落 ，隨時可能砸下來， 前屋主卻說只賠償10萬，還說 跟仲介說過這間房子有氯離子，但不至於危害人體。屋況說明書則是寫  是否驗過氯離子檢測 勾否，是否為海砂屋也勾否。  所以 問題:

1.是否可要求更高的賠償，如果對方不賠，最後上法院，贏面是哪一方

2.如果上法院，這種判決通常都是拖多久才能落幕

3.如果去土木技師公會檢測是否有氯離子含量，含量如果過高，可以退屋嗎?並請求其他後續賠償

房屋拆除天篷後  發現天花板 有嚴重的鋼筋外露、 水泥脫落 ，隨時可能砸下來， 前屋主卻說只賠償10萬，還說 跟仲介說過這間房子有氯離子，但不至於危害人體。屋況說明書則是寫  是否驗過氯離子檢測 勾否，是否為海砂屋也勾否。  所以 問題:

1.是否可要求更高的賠償，如果對方不賠，最後上法院，贏面是哪一方

2.如果上法院，這種判決通常都是拖多久才能落幕

3.如果去土木技師公會檢測是否有氯離子含量，含量如果過高，可以退屋嗎?並請求其他後續賠償

小弟遇到了大問題!想請高手解析一下，
我跟弟弟跟2位叔叔共持分一塊土地，
（我跟弟弟55/ 2位叔45）
但地上房屋是我跟弟弟跟奶奶持分
（我跟弟50/ 奶奶50）好複雜!
2位叔叔有繼承另一棟房子所以這棟我們才會比較多.
之前我們只停一台車，房子只有奶奶住，其他地方都被叔叔堆雜物，或停車子，現在我弟弟要使用再停台車子，?被阻擋，說要我們前一台車子移走才可停。其實房子四周空地有快20坪。我們不理他們，結果一堆小動作如輪胎消風等。
最後還說我們使用沒經過他們同意……。
我們原本想說全賣給他們，?說持分的不值錢.要便宜才買，換我們說那我們市價買，卻說不賣或要高價才賣，因為我老爸早走，奶奶偏心，所以這問題一直無解，車子也一直會有小損害……
現在另一位叔叔中風了.竟說要搬來跟奶奶住...我心想有經過我同意嗎?到最後我是不是要拿一筆錢請他搬走?
抱歉文長……請求幫忙，快精神耗弱了。
先謝謝.

您好~

本人於多年前購置預售屋，上週獲建商通知有多餘車位可加購，於是前往購置，並於當日繳清建商所提車位總價之25%價款。不料，隔日建商以另一行銷人員疏忽，未更新資料，說此車位已賣出(事實上本人完成繳款後才更新為賣出)，要求本人選擇另一較不裡想之車位。

目前手邊有的資料為”房地買賣完成確認單”之影本，上蓋建商收款專用章及一房屋車位之切結書。

請問

1.此車位買賣算已完成交易了嗎？

２.建商此舉是否已違約可要求賠償嗎？

３.需先寄存證信函嗎?

媽媽在八月多的時候被女兒騙去贈與.  且私自帶到有律師的地方簽了過戶.

但是之前就有恐嚇過房屋不給她就要殺她.  這部分我可以當證人.

且簽過戶時媽媽說當時她事先也恐嚇過她逼他要簽贈與因為媽媽不瞭解她帶她去簽的是什麼？媽媽說事先有恐嚇她也欺騙媽媽用途
再來原本的權狀是在我們家.  也就是說沒有權狀也無法贈與但是女兒拿她印鑑證明辦理權狀遺失還有騙她給他簽名.  再拿新的權狀跟印鑑證明去辦理贈與但是權狀根本沒有遺失這我也可以作證辦權狀遺失時是在接近七月底    而辦理贈與時是在八月中還有權狀報失要公告一個月且會寄通知到家裡但是都沒有.
辦理權狀遺失或贈與簽的文件都是騙我媽沒有跟他說是幹麼的？媽媽基於相信女兒應該不會騙她媽媽說她都是被恐嚇簽的   事實上有其他恐嚇威脅我曾見證過只是都忍耐因為是女兒現在媽媽要拿回房屋該怎麼辦？贈與房屋該怎麼撤銷？媽媽現在痛苦難過我也難過   哪些法條能給予幫助

急需幫助

媽媽在八月多的時候被女兒騙去贈與.  且帶到有律師的地方簽了.
但是之前就有恐嚇過房屋不給她就要殺她.  這我可以當證人
媽媽說當時她也恐嚇過她逼他要簽贈與
因為媽媽不瞭解她帶她去簽的是什麼？媽媽說事先有恐嚇她
也欺騙媽媽用途
                                                                               
再來原本的權狀是在我們家.  也就是說沒有權狀也無法贈與
但是女兒拿她印鑑證明辦理權狀遺失.  再拿新的權狀跟印鑑證明去辦理贈與
但是權狀根本沒有遺失
這我也可以作證
辦權狀遺失時是在接近七月底    而辦理贈與時是在八月中
還有權狀報失要公告一個月且會寄通知到家裡
但是都沒有.
                                                                               
辦理權狀遺失或贈與簽的文件都是騙我媽
沒有跟他說是幹麼的？媽媽基於相信女兒應該不會騙她
媽媽說她都是被恐嚇簽的但因為是私自帶去沒有其他證人
只是都忍耐因為是女兒
現在媽媽要拿回房屋該怎麼辦？贈與房屋該怎麼撤銷？
媽媽現在痛苦難過我也難過   哪些法條能給予幫助
已贈與成功但不久前約兩禮拜辦的

您好，請問我在104/8/5和租客簽了房屋租賃契約書(租店面)，租期寫104/10/1開始,租賃期限2年，中間兩個月是答應給客戶的裝潢期間,這兩個月同意租客不收租金,只請租客需自行承擔裝潢期間產生的水電費及管理費,當初簽約時已先收2個月押金,房租尚未收取，但客戶在104/8/20告知另有考量想提前解約,想請問這兩個月的押金可否不退? 租賃契約裡面有提到,租賃期間內以方若提前搬離他處,乙方應賠償甲方2個月租金,但擔心租賃契約寫的租賃期限是10/1開始,不知道會不會影響賠償效力?

條約裡沒特地明文寫上給與兩個月裝潢期限,但有押簽合約的日期,這樣有影響賠償效力嗎? 當初簽訂合約時,已給鑰匙,且也開始清空裡面不需要的桌椅,因為中途解約後還要另找租客,且也要付給房仲代找費用,成本其實也很高,所以不希望退還押金,但有點擔心租賃契約的效力,請幫忙回答一下疑惑,謝謝您

另外想請問,之後簽訂合約時,是否應該把這兩個月的裝潢期限,也明文列入合約,才比較有保障?

親戚有一筆農地.農地上有一間50餘年屋齡平房(有門牌.水.電).未保存登記.無地上權登記;13年前該筆農地被法拍.地上物平房未在法拍點交範圍內.親戚使用平房至今;平房因年久失修.近日欲動工修繕.但遭土地所有權人阻擋並不同意平房執行修繕.請問:

土地所有權人是否有權阻擋並不同意平房修繕?

親戚是否可以繼續執行房屋修繕?

如果土地所有權人將土地出售於新土地所有權人.新的土地所有權人是否有權要親戚拆屋還地.如成立.是否要補償地上物所有人費用?