請問當初只有大哥一人知道有遺囑存在，其他2位不知，大哥說長輩財產不管怎麼分配，長輩所有醫療照護費用，皆由三位晚輩平均分攤費用，往後由大哥主持三人均分唯一財產一樓公寓，目前市價約800萬！但大哥確背著弟弟拿遺囑去辦過戶，房子目前有兄姐的名字沒弟弟的名字，哥哥仍摸弟弟頭說，賣掉後的錢會三人均分，確又主張不賣房子，要出租！目前弟弟也要準備跟哥哥協調房子所有人要三人平均持分（房子所有人為兄姐弟），請問再辦一次過戶！需要付贈與稅嗎？還是只是當做遺囑辦理時沒辦理清楚，重新更改辦理！104/5月用遺囑辦理過戶！是不是被拖過2年後，連特留分也要不回（弟弟是最孝順的一位！長輩生病半年都是弟弟醫院事宜奔波！電話連絡另2人意見，由弟簽名醫院相關同意文件。所有看護醫療連絡，3人同意後由弟執行！長輩個性乖僻，大哥顯少接觸長輩）！若協調成功，要如何辦理過戶（三人皆是房屋所有人）！
你好：
先確認遺囑是否有效有無被偽造變造之情形，若有可以訴請確認遺囑無效，並主張依民法第1145條第1項第4款規定，喪失繼承權，並依民法第767、179、1146條主張權利。 依最高法院97年度台上字第2217號民事判決：「民法第 1145 條第 1 項第 4 款規定，偽造、變造、隱匿或湮滅被繼承人關於繼承之遺囑者，喪失繼承權；其中所指之隱匿遺囑，應以繼承人使遺囑不能執行之意，而如若僅對其他繼承人隱瞞有遺囑存在之事實，但卻未妨礙遺囑執行者，因被繼承人之真正意思仍得以實現，即非屬隱匿遺囑之行為。」若哥哥沒有妨礙遺囑執行(看起來沒有)，不會喪失繼承權。 若遺囑合法有效，持遺囑辦理繼承登記並依遺囑辦理遺產分割，登記完畢後以由繼承人取得，將來要再移轉已與繼承登記、分割遺產無關，如為贈與當然要依遺產及贈與稅法第19條規定繳納10%贈與稅(可扣除一年220萬元稅額)並繳納土地增值稅。 行使特留分扣減權後，在特留分範圍內，遺產會回復為公同共有，此時辦理才可以免繳贈與稅與土地增值稅。
去年買了位於高雄市的聯上峰景預售屋乙案，
總共列出11項重點，該案全數不合格，相關新聞連結如下
https://tw.news.yahoo.com/%E9%A0%90%E5%94%AE%E5%B1%8B%E5%A5%91%E7%B4%8494-%E4%B8%8D%E5%90%88%E6%A0%BC-%E8%81%AF%E4%B8%8A%E5%B3%B0%E6%99%AF11%E9%A0%85%E5%85%A8%E9%81%95%E8%A6%8F-234427384.html
打電話至消保處詢問，告知不論簽約與否皆可要求修約，
但聯上方從未主動告知可修約，
皆以承辦人開會、外出，不在位置上做結，
且即使對方修約完，因不懂相關法律，也無法得知該契約是否已合格
另，仍未通知驗屋，今日已收到對保通知
除重大瑕疵外不得通知銀行終止撥款
但房屋現況如何完全不得而知，多次打電話去要求看屋也都被找理由塘塞
合約內甚至規定通知驗屋七日內無驗屋即視同驗屋完成，
想詢問是否可直接要求無條件解約？
謝謝
去年買了位於高雄市的聯上峰景預售屋乙案，
總共列出11項重點，該案全數不合格，相關新聞連結如下
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打電話至消保處詢問，告知不論簽約與否皆可要求修約，
但聯上方從未主動告知可修約，
皆以承辦人開會、外出，不在位置上做結，
且即使對方修約完，因不懂相關法律，也無法得知該契約是否已合格
另，仍未通知驗屋，今日已收到對保通知
除重大瑕疵外不得通知銀行終止撥款
但房屋現況如何完全不得而知，多次打電話去要求看屋也都被找理由塘塞
合約內甚至規定通知驗屋七日內無驗屋即視同驗屋完成，
想詢問是否可直接要求無條件解約？
謝謝
各位版上的專業律師您好
我跟一個建商再今年二月簽訂預售屋買賣契約，近兩日詢問坪數是否合法他才得知當初簽的坪數是他所謂的合約坪數，不是合法坪數，友人說有些面積不會登錄到權狀內，但這些當初建商都沒有說明，後來去看得契約中第三條
『
第三條：甲方預定本戶之房屋面積共約64點97坪（上開坪數包括使用面積，含室內、陽台、平台、花台、梯間）
房屋面積以完工後，地政機關複丈並准予保存登記之面積為準。若因法令規定未能登載於房屋權狀之面積，則以建物登記謄本為準，如有誤差超過百分之三時，應就超過或不足百分之三以外之部份，按房屋成交單價，買賣雙方相互補貼價款。
』
因為建商之前在問我們後面空地有沒有要二次施工，要另外簽約，從頭至尾也為提及前面主建物有違建部份面積，朋友說這邊容積率大概只能蓋到43坪左右，就算用其他設計，也不可能那麼多，會造成權狀坪數大為短少，影響到銀行貸款，並有違建責任風險，但建商的確沒有告知，也未曾請我們簽署知曉房屋某部份是違建要我們風險自負的免責書，請問我們有辦法主張對方故意隱瞞而主張解約或價金減少嗎？感謝各位版上律師回覆，感恩。
您好，關於您的問題，可撰擬存證信函，通知瑕疵，請求限期處理，若對方屆期置之不理，再考慮是否提起訴訟請求減少價金損害賠償，解除契約之部分，若未涉及結構安全重大瑕疵，除非有特約約定，否則尚難主張解除契約。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。
你好：
不動產物權採登記生效原則，依民法第758條規定，變更非經登記不生效力。 首先先釐清就土地與房屋間存有何種關係(租賃？設定地上權？使用借貸？)，B為何會保有A所有土地之所有權狀？借款的擔保？A有無將土地出賣給C之意思？買賣契約由何人簽名？ 若買賣契約由A簽名或A授權B與C訂定，A必須受買賣契約拘束，無法向C請求返還占有，但不影響A仍為所有權人，此時C得請求A辦理所有權登記，但要注意請求權之消滅時效為15年。 若無任何關係存在，即便B將土地所有權狀轉讓給C、BC間有買賣契約等，均不影響A為所有權人及C無權占有土地所有權狀、土地之事實，A得向C請求返還所有權狀，並以BC為被告訴請拆屋還地。 建議先發存證信函或律師函催告，再聲請調解，無效果再訴訟主張權利。
一、要先確定你是A方還是C方。
二、從描述上看來似乎你是C方，但因為每個人的描述方法不同，為了避免誤會你還是說一下你的立場是那邊吧。
三、存證信函或是律師函是要在研究過後的基礎上再決定發或不發，尤其是在證據不足的情況下就發存證信函給對方讓對方拿著存證信函去找律師，後續對方律師如果建議對方堅壁清野，你要找證據會難如登天。
四、先確定你的立場是A或C，研究過手上的證據足還是不足，如果手上的證據不足，那麼發存證信函害死案件的話我是不建議了。如果是手上證據足而你打算做保全程序，那麼也是不建議先發存證信函或律師函，而是在證據足的情況下先做保全程序，做完了要發存證信函或律師函再來發。
五、你講的情況如果你是C的立場，建議還是找個律師查些判決給你參考，沙盤推演後再決定怎麼處理比較好。不論你找那個律師，你都可以要求律師查一些判決來當依據，至少你在決定之前是有憑有據的。
六、先研究，再搜證，再處理。
楊俊鑫律師，0928967948，台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，古亭捷運站三號出口直走靠左，狀元吉第大樓。
您好，關於您的問題，財產之分配標準為婚後財產，婚後財產又須扣除贈與之部分，是目前應先釐清您的婚後財產與配偶之婚後財產各是多少；離婚訴訟之部分，若您為無責配偶，可拒絕離婚；未成年子女監護權及扶養費之部分，仍可考慮爭取，未爭取到監護權之一方，仍須負擔未成年子女扶養費；建議將離婚、剩餘財產分配及未成年子女監護權和扶養費一併處理，方有談判籌碼。
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律師您好~
我與前夫去年協議離婚，有一房屋登記雙方名下，協議為房屋歸男方，小孩監護權歸女方，協議書並無註記探視權之行使方式，因此男方都想來看就來看也完全沒有事前告知，但因男方日前多次要求房屋過戶，詢問過銀行，我是房屋債權人之一，因此必需由男方提供另一名財力相當之擔保人才肯徹銷我為共同貸款人身份，男方提供不出擔保人，而我堅持維護自己的相關權利所以不先過戶，男方因此擬要提告要求強制執行房屋過戶之事由，我是否可為保障自己權利為由下，在男方未提供相關之保障前，拒絕辦理過戶?因離婚之後，小孩之扶養費男方從未支付過，現男方要求再爭取探視權(女方從未拒絕其探視過)，要求將小孩帶離女方之住處，小孩才2歲多，由於男方精神不穩定，但又完全沒有就醫的記錄可尋，不希望讓他單獨將小孩帶走，請問律師~是否可以要求探視時母親得在旁或是必需要由子女同意才能帶離開，且不得過夜之請求?另外，男方突然於這個月轉帳數千元至我的帳戶，沒有告知也沒有下文，是否為他提告做事前的防備?請教律師，數千元之依據不知從何而來，是否可依縣市政府每人每月消費性支出來計算，不足之部份及先前未支付之部份，是否可能追討回來?
蘇文俊/蘇文斌律師回答
您好
這部分會有爭議
但仍然建議你可以用無擔保人為由
逼他提供擔保人
否則你可以把房子賣掉
另外探視權部分
建議你可以去向法院提出訂探視方案
讓探視方案正常化
大家依據探視方案去進行
至於撫養費你也可以一併在上開案件請求
過去給不夠的
以及未來的都可以一併請求
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PS：本律師精於實戰，回覆以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主，基本程序回答較少，請多包涵。
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您好，關於您的問題，若您為未成年子女之主要照顧者，由您取得監護權之機會較高，您可請求對方給付未成年子女扶養費及過去代墊扶養費之不當得利；又關於不動產所有權之部分，可視協議如何約定，再決定如何處理之。
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您好，關於您的問題，共有人其中一人即可提起訴訟請求返還共有物於全體共有人，目前可考慮終止租約，提起訴訟請求返還之。
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您好： 我想請教關於已劃入都更之持分共有土地，共有人之權利義務相關問題。 家父在此土地持分比例占約百分之一，與其他約數十位共有人共同持分；惟六十年前祖父在此土地上建屋，於二十年前燒毀，目前廢墟仍有磚牆（廢墟所占地坪大於 土地持分）。近日因擔心雜草蔓生、廢墟髒亂被環保局依廢棄物管理法開罰，因此對原屋及其庭園範圍進行清理，樹立圍籬並設大門上鎖（廢墟之磚牆仍保留）。因為鄰近居住之共有人看到我們清理廢墟環境，跑來主張他們對此土地亦有使用權利。 問題如下： 1. 家父是否有權對燒毀屋進行修繕，恢復為燒毀前狀態？ 2. 以我們的情況，在此共有土地上的房屋狀態（完整、半毀、全毀），是否影響都更時能分配到的面積或其他相關權益？ 3. 由於數十位共有人分居海內外，事隔多代，難以連絡完全。在未獲全體共有人同意的情況下，我們是否能援引民法第820條對此土地設圍籬以免第三者進入使用 （倒廢棄物、停車甚至設違建）？ 4. 若我們無權設圍籬，亦無力天天巡查該土地，要如何保障自己免因第三者入侵造成環境髒亂，而遭環保局裁罰？ 感謝您費心閱讀我的提問。
你好：
建物因為失火焚毀，已經喪失遮風避雨功能並達一定經濟效用的話，建物因為事實行為而滅失，你們要依土地登記規則第31條規定辦理消滅登記。若原本就是違章建築，所有權就會喪失。 你們要新建要依建築法規定，取得土地使用同意書申請建築執照才有辦法建築，否則為成為違建，即報即拆。 土地持分可以參與都更，依權利變換分配土地及建物，現存地上物樣看都更實施者是否願意依都市跟新條例第41條規定提出處理方案。 他人對於共有土地之侵害可依照民法第821條規定，由任一共有人主張權利即可；但共有物之管理依民法第820條採多數決，還是要經由其他共有人多數同意。你所述之情形還有其他共有人住附近，除分你們有分管契約存在，否則你不能阻止他們依照應有部分使用土地。 可以蒐證何人丟棄廢棄物，向環保局檢舉，雜草部分要自行清理。
您好，關於您的問題，應視管委會之答辯，及法院之疑問，加以回復之，原告於訴訟中需盡其舉證責任，故應提出相關證據佐證您的主張。
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?????事情是這樣的 我爺爺拿了一筆錢(幾百萬頭期款)給我爸買了一棟房屋剩下餘額則貸款，買賣房屋交易時是由爸媽以及房屋仲介拿爺爺的相關證件存摺去銀行開票給對方的(有取得爺爺同意且親戚知道這件事)，房屋登記在我媽名下且房契(地契)也在我家人手上；但因爺爺年邁身體狀況不穩定；導致親戚一直威脅我家人說要把這棟房子要回去(她們堅稱有去詢問過律師是有辦法要回去的?！)真的有辦法要回去嗎?
我想請問的問題：
1.房子登記在我家人名下，房契(地契)也在我家人手上；房子持有權或爺爺拿出來的買房屋的錢有辦法要回去嗎?
2.如果對方堅持要用辦法奪取；對方採取的手段會從哪些方面著手?我們該如何防範自保呢?
麻煩各位專業的律師為我解答 萬分感謝 你的抽空回覆
蘇文俊/蘇文斌律師回答
您好
這個訴訟對方不會贏的
頭期款不代表房子屬於他們
至多就是還頭期款而已
況且頭期款也不一定需要還
你們不需要理會他
除非你們自己同意過戶
就是提出訴訟
但他們訴訟成立機會很低
所以你不要過戶給他們的話
基本上他們是要不回去的
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您好，關於您的問題，房屋所有權若登記為您父親所有，對方即使提起訴訟，亦不一定有證據證明您父親為無權占有，目前建議不要與對方聯絡，避免對方錄音蒐證，作為提告之證據使用之。
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您好:有關您所詢問題回覆如下
本件您可以向對方提起確認訴訟,以便確認車位之權限為您所有,否則若不再主張,日後會平白損失車位之利益,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
您好，關於您的問題，可主張為您男友對您之贈與，無刑事犯罪之情形，僅民事債權債務糾紛。
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各位律師好，事情原委如下:
房屋點交後2天經連日大雨發現漏水，漏水位置原就有修補痕跡，買賣時賣方表示已修繕完畢，經反應後賣方推說屬外牆問題為管委會責任，管委會來查看後說漏水位置在房屋內，看不出為外牆造成認為應由賣方負責，另經颱風過後增加了漏水範圍，包含了天花板，經區公所調解後賣方及管委會仍互推皮球不願擔負修繕賠償。
問題:
1.在房屋買賣前應就有外牆造成的漏水問題，但在買賣當下未告知，是否可向賣方要求減少價金?
2.管委會修繕部份因管委會運作問題，導致遲遲無法修繕，有其他辦法可行嗎?
3.如真的需要進入訴訟，那對造人應該賣方及管委會兩方皆有責任? 現在關係有點複雜，我只希望房子不會漏水，該怎麼做我才教能維持權益?
母親在15年前在土銀使用房屋抵押借款50萬元，並且在還款期間，又在同一間銀行使用現金卡借款30萬元(單純信用借款，無使用物件抵押)，後來因為經營失敗，導致只還了房屋抵押借款的那50萬元後，現金卡30萬元的部分一直都只繳最低應繳，可是房地所有權在還款完50萬元後，已經賣給親戚並且過戶完成，現在想問說，母親想要回那張房地產設定抵押權狀，但是銀行的回答卻是因為現金卡尚未全部還款，一直把那張扣著，中間因為現金卡有幾次沒錢繳款，銀行寄來信函說要把房子法拍，可是50萬元房屋抵押已經還款完成，而且房子也已經不是在我母親名下。
1.這樣銀行法拍房屋算成立嗎?
2.現金卡借款可以扣押權狀是合理的?
3.親戚買賣房子會有影響嗎?
4.有什麼方法從銀行把房地產設定抵押權狀拿回來嗎，如何處理?
我承租了一棟共三層樓的房屋並且頂樓有平台算是陽台的部分(我承租的範圍是二樓)，9/27晚上未告知房東約了朋友到頂樓平台烤肉，熄滅木炭的時候可能因為熱脹冷縮的關係造成三樓的天花板起了水泡，我們向房東道歉並且告知會賠償一切損壞，房東說我們沒有告知他就私自上頂樓占用他的空間，所以他要在我承租的二樓空間蓋一個通道，因為房東說如果之後三樓承租出去之後，不希望承租三樓的人會先經過二樓的空間才能到三樓，因為那是非常老舊的房子，樓梯為迴旋開放式，所以如果沒有蓋走道的話，承租三樓的人一定會先經過開放式空間的二樓，但是房東要求蓋走道的範圍，已經嚴重影響到我們二樓承租的空間，請問房東可以強制加蓋走道嗎?如果他堅持加蓋走道的話，是算違約的部分嗎?房東還說如果我們不給他蓋走道，他也不讓我們繼續承租，可是我上個月才跟房東續約承租三年，那如果他停止承租給我們，房東算違約嗎?
您好，關於您的問題，合約需對方也同意，方有機會成立之，若對方不願意同意，您怎麼設計都是枉然。
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我買間房子付了10萬元的簽約金，簽了約過了半個月去付進晃才發現斜對面是一次配電所，但仲介並沒有事先告知我們，替我們做買賣的這個仲介是瞞著公司私下買賣，因此有跟他簽一張保密條約。(帶看我們的仲介並非同家仲介公司的仲介，因為是晚上看屋，那一帶是重劃區，草長得也很高，晚上路燈沒開，所以我們沒看到旁邊就是一次配電所，帶看的那個仲介因為開價太不合理因此我們找另一個仲介簽約)，標的物現況說明書上，也沒有註明隔壁有「台電第一次配電所」這個嫌惡設施!
但現在我們要跟屋主解約，要被沒收那10萬元的訂金，還需要在付那2%的仲介費嗎 ? 代書費呢 ?
仲介僅替我們約屋主出來簽約而已。
契約書上寫：甲方除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所訂各項義務之履行日期約定時，應付遲延責任，每逾一日(自逾期日算起至完全給付日止)甲方應按該期未履行支付價款千分之一計算違約金於乙方，並應於補繳價款時一併繳清。若經乙方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償。若因不可抗力或不可歸責於買賣雙方之事由，致本契約因故解除或不能履行時，則乙方應無息返還甲方已支付之價款，雙方互布賠償、補貼。
但有一條貸款約定：甲方須申辦貸款作為尾款時，應於簽訂本買賣契約後20天內完成對保、開戶，並負責於抵押權登記完畢三日內撥款代清償乙方原有銀行貸款，餘額於原抵押權塗銷登記完畢三日內匯入專戶內，否則甲方應付延遲責任。(我沒有跑貸款流程，但有超過20天，需要付延遲費用嗎?)
看屋及到繳第二次繳款前,我們都無法看到水,開水龍頭均無水,我買房已繳第二期用印款,在契約書上有標明無漏水.但在颱風過後,發現房屋漏水.在整個過程中發現水源總開關被關,屋主在颱風時去主臥室的窗戶周圍塗矽膠,颱風後去看房,發現多處漏水,窗戶周圍及天花板均有漏水痕跡,屋主表明他會修繕.
1. 但完稅款已將來臨,但我們不想屋主沒處理或草率的處理就要我們匯款,但這樣延後繳完稅款不知會有不利於我們嗎?我們需要採取何種措施才可以保護到延後繳款?
2. 我們有機會解除合約嗎?
3. 若無法解除合約,屋主表明他會修繕,我們想請專業人士來看屋況並處理到我們想要的程度並驗收.我們可以再要求減少價金以補償日後有問題不處理的風險和漏水屋價值減損部份的補償金嗎?
您好，關於您的問題，以漏水瑕疵，無法解除合約，若欲解除合約，須提出房屋結構安全之瑕疵，方有機會之，至於減少價金之部分，法院尚可能要求原告委請土木技師公會或建築師公會鑑定，釐清瑕疵責任之歸屬，鑑定費用不斐，且有法院裁判費及律師委任費用等負擔，若有機會與賣方協調處理，不建議走上訴訟，訴訟時間長(約一年以上)，訴訟成本亦高昂，需多加考慮，不見得真的划算。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
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您好:有關您詢問題回覆如下
本件似尚未達解除契約之程度,建議現階段先與對方協議好,並簽訂協議書,以保障您的權益,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
我與太太結婚10年，目前正在談離婚的部分，在這10年內我的薪資全部都是由太太在掌握，因我有申請網路銀行，因此薪水進到戶頭後，她會自行使用網轉轉進她的戶頭。她本身在6-7年前有申請債務協商。因此當家裡經濟週轉不靈時，就以我的名義申請信貸，信貸的錢在留下足夠扣除信貸每月應繳納金額後，其餘部分也是轉到她的戶頭！到目前我身上仍有四筆信貸，離婚後是否這些負債仍是我自行背負。因此想請教您現在我該如何保障自己的權益。
另外在婚前她名下有間房屋，目前仍在繳納房貸，太太說她去請教過，我只能要求這10年內以繳納房貸的一半，其餘增值部分不能要求。是否如太太所言？那我又該如何爭取呢？
一年前收到銀行信用卡繳費單，才知道太太拿到未開卡的信用卡後私下開卡並在卡後簽上我的名字，自行使用。我發現後立即請她停止使用，並已將卡費繳完。請問這點未來如果需要上法院判定離婚，是否對我有利?但是目前已更換新卡，舊卡太太始終未繳給我，在查詢上是否有困難呢?
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