心跳 105-02-22 22:16
菲菲 105-02-19 14:33
各位律師好：
簡述案件事實如下：
父親約10年前向一外省老兵(目前已回大陸)購買目前居住房屋(為公寓2樓)，有房屋買賣契約為證，但卻沒有土地權狀。該土地為一名好心老地主無償將土地給予其他老榮民居住的(當時一樓皆住著老榮民)。就此過了數年。
日前有一年輕人自稱為老地主之兒子，因老地主過世接手財產清查後才知道有這樣一塊土地被我們霸佔了，於是上法院控告父親侵占。但其實我們居住的房屋約只有50%的面積使用到他的土地，另50%為父親友人的地(同意給我爸爸居住)。
我們曾口頭向告訴人表達願意支付租金或費用，請他將土地租給予我們繼續居住，但其不願意，目前收到地檢署傳票，請問大律師我們能夠採取甚麼樣的行動避免父親的刑責，謝謝。
曹尚仁 (曹律師) 105-02-19 15:06
謝文明律師 (謝律師) 105-02-19 17:48
mickey 105-02-19 09:25
你好:
我在4年前租屋,房屋打3年約,合約上有寫第3年要漲1000元
但因為房東都不在國內,也不給我們電話,她都請代理人和我們連絡收租
第3年本來要漲的,但代理人說,她和房東說好了,我們是好房客,所以就不漲
我們一樣和前2年繳的一樣,
所以我們一樣開了1年票給房東,第4年要續約,房東也不在,也請代理人和我們續約,一樣說不用漲,所以我們又開一年票給房東,
這兩年都沒有問題,最近又要到續約期,房東突然來電,說他和代理人不合作了
然後突然要我們補上之前2年的少給的1000元,共24000
他說他不管之前代理人怎麼說,他要我們自己和代理人要,請問這樣合理嗎??
我們票都是開給房東,也都是她名子的票,不是開給代理人
他都收的我們2年一樣的房租,他可以再第3年說要追討嗎??
蘇淑珍 (蘇律師) 105-02-19 11:05
阿傑 105-02-19 09:18
xadxxadx 105-02-18 14:33
Dear all
我的狀況是這樣:
房屋本身有一處滲水(3樓陽台到2樓主臥), 已經在合約上有註明, 這部分我自行處理。
然後也簽了現況交屋。
但日前驗屋前一星期下大雨去看, 發現三樓室內嚴重滲水, 請師傅看後懷疑是陽台到室內滲入造成室內冒水, 基本上是需要整層地面重新刨掉+防水處理(有請兩組師傅看過)。
這部分並沒有註記在合約內容中, 屋主也表明不知情, 我要求屋主負擔一部分責任將三樓室內整修抑或是減免價金, 因為已經過戶, 應該是無法行使民法359解除契約,目標是扣價金整修之。但經一周討論屋主強調有簽現況交屋不肯處理。
根據合約, 我強調屋主及仲介無盡告知義務嚴重漏滲水的角度是否有機會贏呢?
感謝
黃志樑律師 (黃志樑律師) 105-02-18 14:41
xadxxadx 105-02-18 14:49
蘇文俊律師 (蘇文俊律師) 105-02-18 15:48
您好
漏水是很嚴重的瑕疵
如果沒有告知的話
一定會構成瑕疵
當然能否解約可能還要按實際狀況判斷
但由對方修繕這是一定免不了的
歡迎來信詢問或到網站留言（上網搜尋蘇文俊律師）
PS：本律師精於實戰，回覆以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主，基本程序回答較少，請多包涵。
歡迎來電0960300927或0937831027（台南高雄請打此電話）
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房佑璟 (房律師) 105-02-18 20:58
您好，關於您的問題，您仍須履行義務，辦理交屋及給付買賣價金，避免自身有違約之問題；另關於房屋瑕疵之部分，應盡速委任律師發存證信函，通知瑕疵，並請求限期處理，若對方屆期置之不理，再考慮是否委任律師提起訴訟請求減少價金損害賠償，惟仍建議雙方已協調處理即可，盡量不要以訴訟解決，避免支出律師委任費用及法院要求原告委請土木技師公會或建築師公會鑑定之鑑定費用，鑑定費用均高達數十萬元，尚有法院之裁判費用，以及訴訟時間成本，不見得真的划算，若維修金額不高，亦可考慮自行修復即可。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。
NASME 105-02-18 13:32
蘇文俊律師 (蘇文俊律師) 105-02-18 13:57
陳柏甫 (陳律師) 105-02-18 14:19
Tom 105-02-17 23:30
顏寧 (顏寧律師) 105-02-17 23:48
蘇文俊律師 (蘇文俊律師) 105-02-18 14:10
您好
以理來說如果都是共有
那麼稅金平分並無不妥
但如果有簽立協議書
那麼就按照協議書內容處理
沒有寫稅金的話
就沒有理由由你均攤
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mickey 105-02-17 15:44
你好:
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然後突然要我們補上之前2年的少給的1000元,共24000
他說他不管之前代理人怎麼說,他要我們自己和代理人要,請問這樣合理嗎??
他都收的我們2年一樣的房租,他可以再第3年說要追討嗎??
徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-17 16:40
楊小姐 105-02-17 15:23
徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-17 17:21
王小姐 105-02-16 22:06
徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-16 22:53
你好：
稅捐可以約定由他方負擔，若原本係贈與人或出買人需要負擔稅捐，可以約定由受贈人或買受人負擔，只要稅捐有人繳納，稅捐稽徵機關不會介入私法關係之約定。 土地部分直接至地政事務所辦理登記過戶即可。 房子若係未辦保存登記之違章建築，判斷所有權歸屬係以興建房屋之人將房屋興建至足避風雨而達一定經濟效用時就會原始取得房屋所有權，由於違章建築未經保存登記，無法以登記方式轉讓所有權，所以房子所有權人仍然係你父親。至於叔叔繳納房屋稅並無法證明其係所有權人，而你父親並未轉讓事實上處分權給叔叔，叔叔占有房屋之權源可能是使用借貸、租賃等等，但無法對抗所有權人，可請父親出面終止契約並要求叔叔遷讓房屋，但要符合相關法律規定或契約約定。 可請父親發存證信函或律師函給叔叔(有部分實務見解認為事實上處分權人無法主張物上請求權，所以由你父親發函比較不會有爭議)，要求終止契約及遷讓房屋，無效果再訴訟請求。 詳細狀況仍不明確，建議尋求正式諮詢為妥。蘇文俊律師 (蘇文俊律師) 105-02-17 17:06
您好
這問題比較複雜
這沒有什麼合不合理
這是ㄧ筆爛帳了
而稅單不等於所有權
是以原始出資建築者認定建物所有權
所以你要去找當初興建的資料
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阿傑 105-02-16 19:35
謝憲愷 (謝憲愷律師) 105-02-16 21:27
建隆 105-02-15 14:44
您好，前地主兄弟(A男)之間共同持有土地，因與兄弟之間產生糾紛，走法院途徑之下，前地主的兄弟(A男)告按鈴控告前地主(B男)後，被法院判決前地主的兄弟(A男)敗訴，法院執行土地分割，前地主(B男)因而獲得八分之一的土地，前地主(B男)用空心磚將其土地圍住，前地主的兄弟(A男)重蓋房屋後，利用前地主(B男)之牆壁搭起鐵皮屋與車庫，並鑽前地主(B男)之牆壁，私自埋設排水管，將水引至前地主之土地上。在幾年前，因故過戶給我，我與前地主兄弟是鄰居，日前整修其過戶之土地時，才發現前地主之兄弟鑿穿牆壁，私自埋設排水管，並把廢水排放到我的土地上，所以我就把管路用水泥封住，但不料前地主兄弟卻又私自鑿穿，又把廢水排放到我家土地，多次之後，不堪其擾，我直接拿噴火槍，直接把附在牆壁裡的水管直接燒除，引來前地主兄弟的太太不滿，說我侵占她的土地，說這排水管早就存在了，要去法院告我，要讓我上報，我直接跟她說，這是我的土地，這是我的牆壁，不要把廢水排過來，我只好直接打電話叫警察來處理，警察處理後說，排水問題他無法處理，這要找環保局，他會幫我轉通知環保局來處理，另外，在整修時又發現，前地主的兄弟更私自打掉前地主圍起的牆壁，搭起小木屋占用土地，我到底該怎麼辦呢?
徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-15 15:06
沈恆 (沈律師) 105-02-15 16:47
高先生 105-02-15 13:50
黃先生 105-02-14 17:20
您好，我是房東，我的房客自104年9月搬進房子後(完工後未租過人的新房子)，陸續發現上、下樓層及對門住戶疑似有吸毒、打麻將、抽菸、吵架等等狀況，經房客向我們反映、自行報警、尋求大廈管理室協助處理，約自104年11月初，房客認為大廈管理室會通知我們屋主，即未向我們反映此種情況，而我們也認為已經都解決了。105年1月中旬房客突然打電話告訴我們，樓上疑似打麻將、喝酒三更半夜製造噪音；樓下疑似經由浴廁管道間及窗戶，飄散類似煙毒味道仍未解決，房客考量自身有兩位就讀幼稚園的小朋友，時常半夜被吵醒，經與家人決定提前解約。但因契約約定每月支付租金的日期是每月12日，所以自反映後當期的房租租金迄104年2月12日到期，現在房客希望自105年2月12日後，能依據契約第20條的條件「房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時」的條文，主張承租人提前終止租約並退還所有押金56,000元(2個月)。我們也認同房客曾經反映的事實亦同意提前解約(因為是新蓋好的房屋，這個狀況我們也不曉得)，但就原押金退還的方式，因105年1月中旬突然接獲告知，且將逢春節連續期間，恐難尋找新的房客看屋，似乎未有獲得提前告知之權益(告知日為105年1月中旬，惟當月月租金至次月2月12日止，通知亦未滿1個月)，而且當初我們的新房子原來是不提供家具的，當初考量房客人還不錯，我們在沒有增加任何租金的情況下也增添房客所需的全新家具約15萬元，現在房客真正付的租金還不夠我們當初買的家具(每月28000元，依照房客提前解約的意思，只付了5個月租金)，現在如自105年2月12日後即退還所有押金56,000元(我們當初收了兩個月的押金)，似有損我們房東權益，我們是希望站在公平合理的基礎上跟房客解決這個問題，不知可否提供高見與合法的依據，另外房客所依據契約第20條的條件「房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時」的條文是否合理符合他們所敘述的狀況呢(我的意思是我只能保證我的房屋沒問題，我怎麼能知道樓上會多吵有什麼房客呢)，謝謝。ps：簽約使用內政部契約範本是中華民國91年1月30日內政部台內中地字第0910083141號公告頒行（行政院消費者保護委員會第86次委員會議通過）之房屋租賃契約書。
陳柏甫 (陳律師) 105-02-14 20:19
房佑璟 (房律師) 105-02-14 22:31
小櫻 105-02-13 20:05
我們家現在的房子是在蓋在親戚家的土地上已經有20餘年了，當初蓋房子時，親戚(奶奶的弟弟)自己主動找爺爺說，剛好親戚家也要蓋房子，希望能跟我們做鄰居，並說屆時蓋好之後願意把那塊土地割讓給我爺爺，要我爺爺安心蓋房子在那塊土地上。結果事後親戚反悔一直不願意把土地割讓給我爺爺，而我們也在這塊土地上住了20年，爺爺也一直很怨嘆說 早知道就不要相信親戚的話，當初應該是自己買地買房，而不是把所有的錢都投入在蓋屋上，落得現在有房沒地 隨時都有可能被人趕走。我們雖然沒有地權，但是房屋則是登記在爺爺名下。
請問：如果屆時對方翻臉不認人，要求我們搬走，我們該如何維護自身權益？
(由於爺爺書讀不高，當初蓋房子的時候，也沒有留下任何字據或證據)
徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-13 20:27
楊俊鑫律師／所長 (楊俊鑫律師) 105-02-13 21:53
Lai, Chun-Cheng 105-02-09 21:40
楊俊鑫律師／所長 (楊俊鑫律師) 105-02-09 21:46
徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-09 22:35
你好：
要瞭解紛爭之始末及看到完整和解契約才有辦法判斷。 台灣高等法院86年度上易字第5131號判決意旨，占用土地上方空間不會構成竊佔罪，但可依民法第767條第1項前段、中段規定請求返還、除去。 和解表示你們互相讓步終止紛爭，就和解之事項要受和解契約拘束，除非和解有無效獲得撤銷之事由，否則無法再主張和解前之法律關係，至於，和解後發生之紛爭並不在和解契約之範圍內，仍然可以主張權利。 本次退縮工事於法院公告後365日內完成施工係屬於履行期間之約定，若沒有法院公告履行期間就沒辦法開始計算，惟為何履行期間要經由法院公告才開始計算？係何種公告？你並未說明，然依民法第98條規定意思表示應探求當事人真意，不得拘泥於文字，此部分要就訂定和解契約當時之狀況及和解契約全文才有辦法判斷。房佑璟 (房律師) 105-02-09 23:09
您好，關於您的問題，若對和解契約有疑義，可攜帶契約給律師審閱，決定是否提訴訟請求之。
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顏寧 (顏寧律師) 105-02-09 23:11
moler 105-02-06 00:44
老公爺爺於2/1過世，這兩天家族聊天談到繼承問題，由於奶奶於與公婆、叔叔、姑姑年紀皆偏大，且公公多年前有幫人借信用卡貸款，但實際借款人避不見面，銀行也多次來電、存證信函要求還款，因此提議直接由孫子輩繼承爺爺的田地、房屋。
目前問題是奶奶、公婆、叔叔、姑姑與姑姑子女要辦理拋棄繼承，除了叔叔設籍北部，其餘人皆設籍同一住址（有分戶）且姑姑住在附近，每天會回來探望奶奶，這樣有需要寄拋棄繼承通知書或存證信函嗎？爺爺設籍臺南市，臺南地方法院會要求要每個拋棄繼承人都各送一份拋棄繼承申請書嗎？還是可以直接在同一份拋棄繼承的文件上簽名蓋印?或者僅公公辦理拋棄繼承，爺爺的遺產直接登記在老公、小叔與叔叔的兩個兒子名下，這樣也是可行的方法嗎？
徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-06 09:14
房佑璟 (房律師) 105-02-06 22:06
您好，關於您的問題，拋棄繼承仍無法解決債務問題，目前您應先搞清楚，您欲處理甚麼問題，再考慮是否已拋棄繼承之方法處理之。
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JENNY 105-02-04 11:30
徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-04 11:56
你好：
公寓大廈管理條例第8條規定：「(第1項)公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。…(第3項)住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」 公寓大廈之外牆屬於共用部分，依公寓大廈管理條例第9條第2項規定應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。設置要符合建築法等相關建管法令外，必須規約或區分所有權人會議決議並報備，才可以設置。 若規約或區分所有權人會議決議並未准許設置，樓下住戶並無權利占用外牆，除依上開規定請管委會出面處理外，住戶亦可依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，向法院起訴請求排除侵害之行為，拆除該遮雨棚。 若陽台壁癌之原因係樓下住戶設置遮雨棚所造成，另可以請求樓下住戶負擔修繕費用。youliyi 105-02-03 22:20
徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-03 22:37
你好：
依民法第819條第1項規定，各共有人得自由處分其應有部分，父親若欲出賣其應有部分無須兒子同意，但要通知兒子，兒子可依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權。 若父親要出賣整筆共有土地，則必須依土地法第34條之1第1項、民法第819條第2項規定辦理，若無法依土地法第34條之1規定以共有人過半數及應有部分合計過半數同意或應有部分合計逾三分之二同意，就無法處分整筆土地。 同意係指知悉要出賣土地，並願意與買受人訂定買賣契約、物權讓與契約及辦理登記過戶。 銷售契約屬於債權契約，只要意思表示相互合致就會成立，與父親是否取得兒子同意無關，若將來兒子不同意出賣整筆土地，父親會違反契約約定，除退還200萬元定金外，還要再賠償200萬元給仲介，在取得兒子同意並確定會履行契約前，切勿與仲介簽訂該契約，以免權益受損。謝文明律師 (謝律師) 105-02-03 22:38
沈恆 (沈律師) 105-02-03 23:25
KC 105-02-03 07:55
事實經過： 伯父與甲女於民國65年合購一透天，土地各持分1/2(土地共有，地政那邊只有登記雙方各1/2，並無區分)，建物的部分一樓登記在甲女名下，二樓登記在伯父名下(建物區分)。
而後，甲女在並未告知伯父的情況下於民國88年間私下將其持分之1/2土地與建物轉售給乙男，並完成移轉登記。
乙男於95年間的時候也在未告知伯父的情況下，與甲相同私下將其持分之1/2土地與建物私下轉售給乙男的弟弟丙男。
由於二樓的部分並沒有聯外的出入管道，故而在65/66年間曾付1萬元給乙女，作為出入及使用的費用(僅口頭意思表示，無訂立契約)，故一樓與二樓出入的通道間(約1.多坪)有一木製的 隔牆。伯父的家人故而將機車及腳踏車停放在這一點多坪的通道上。
丙男主張該通道是有準用袋地通行權的適用公出入無疑，但是所有權是他的，伯父不能停放機車，故於104年12月提起訴訟， 要求自95年他購入後至今，侵害使用權的的租金，一個月500。
甲女持有期間:民國65年至民國88年
乙男持有期間:民國88年至民國95年
丙男持有期間:民國95年至今
問題： (1)由於土地為共有，依土地法34-1條「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。」而當初甲乙丙三方的土地及建物的買賣與登記都並未告知伯父，伯父無法行使同意權，也無默示之意意思表示，是否可以請求土地移轉登 記無效?
如果可以，是自始無效還是哪一段期間無效?
是否有釋字 107 號已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用?
(2)依土地法土地法第 104 條規定 「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優 先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人人未通知優先購買權人而與第三人訂買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」
當初甲乙丙的契約行為並沒有得到伯父的同意，亦沒有書面通知優先購買權，此案例是否有土地法第 104 條之適用?
若有，是否可以依此法條主張契約無效?
如果可以主張契約無效，是自始無效還是哪一段無效?
該權利的受損該如何提出損害賠償?
(3)丙男所主張的侵權行為所生的租金所害賠償，是否有民法第 197 條「侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行 使而消滅。自有侵權行為時起，逾10年者亦同。」之適用?
如果有，起算時間應從何時開始起算?
要麻煩各位律師幫忙答覆，感恩。
沈恆 (沈律師) 105-02-03 10:08
徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-03 10:30
你好：
土地法第34條之1地4項規定之優先承買權屬於債權性質，若不動產已辦理所有權移轉登記，無法對抗受讓人，只能請求損害賠償。關於損害賠償部分，你要證明因此受有損害，若可以證明還要要注意2年(知)、不知(10年)消滅時效。 伯父並非租用基地建築房屋之人，無法主張土地法第104條規定之優先購買權(物權性質)，所以無法對抗買受人，所以不得請求塗銷所有權移轉登記併同所有權移轉登記。 實務認為無權占有他人不動產，受有相當於租金之利益(占有利益)，可依民法第179條規定請求相當於租金之不當得利，而租金依民法第126條規定，請求權時效為5年，超過部分可以行使時效抗辯，拒絕履行，所以通常都是請求往回推5年。 另外你伯父與乙女間之使用借貸契約，可以參考最高法院95年度第16次民事庭會議決議，主張拘束後手丙。 詳細整理可以參考http://pinliulaw.pixnet.net/blog/post/185438533 詳細情形還是要依客觀證據才有辦法判斷。房佑璟 (房律師) 105-02-03 15:09
您好，關於您的問題，目前若對方已提起訴訟，應先針對對方之起訴狀，加以撰擬答辯狀回應、辯論，並請求駁回對方之主張；另關於違反優先購買權之規定，僅能請求民事損害賠償，且時效有可能已經超過，目前應著眼於請求駁回原告之訴，比較實在。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。
Bonnie 105-02-02 11:40
徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-02 11:59
陳柏甫 (陳律師) 105-02-02 12:12
趙乃怡律師 (趙乃怡律師) 105-02-02 15:22
房佑璟 (房律師) 105-02-02 23:25
您好，關於您的問題，目前您為所有權人，可處分該不動產，另剩餘財產分配請求之標的為婚後財產，只要您的婚後財產較對方少，仍可向對方請求之，婚後財產之範圍，尚可排除特有財產，您可考慮委任律師，為您處理離婚訴訟及先行規劃婚後財產。
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小陳 105-02-02 02:21
sheepmh 105-01-31 18:02
徐維宏 (徐維宏律師) 105-01-31 18:37
謝文明律師 (謝律師) 105-01-31 22:36
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件仍應回歸買賣契約所約定之內容,審視內容謹慎回應才能立於不敗之地,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
房佑璟 (房律師) 105-01-31 23:26
您好，關於您的問題，目前應盡速委任律師依照契約規定買方違約時處理，可能是發存證信函限期催告買方履行契約，屆期買方置之不理，再發存證信函解除契約，再發函履保專戶，請求出款，需視每份契約約定有無差異。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
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顏寧 (顏寧律師) 105-01-31 23:29
陳柏甫 (陳律師) 105-01-31 23:45
蘇文俊律師 (蘇文俊律師) 105-02-01 11:56
您好
並非等交屋才主張
而是看契約內容第二期完稅款應該何時交付
如果遲延就按照契約上面的催告方式催告
仍不給付就直接解約並沒收訂金
這才是標準的作法
歡迎來信詢問或到網站留言（上網搜尋蘇文俊律師）
PS：本律師精於實戰，回覆以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主，基本程序回答較少，請多包涵。
歡迎來電0960300927或0937831027（台南高雄請打此電話）
信箱:jackalsky1014@gmail.com
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官方網站： http://www.su-attorneys.com.tw/
Wendy 105-01-30 02:14
律師您好：本人的叔叔離婚育有二個孩子（大的已滿15歲，小的13歲），祂的前妻是外配（離婚前已取得台灣身份證，一直都留在台灣賺錢），叔叔與孩子住在奶奶名下的房子，有用奶奶的房子去貸款（房屋原本是爺爺的，是用爺爺的名義去銀行貸款的，爺爺去年往生，房屋都登記給奶奶了）～
前陣子叔叔想不開自殺已往生，留下二個孩子及債務，祂自己名下的債務大家可以拋棄繼承，但是用奶奶房子去借的就變成我爸在繳，現在有問題想請問律師…
我叔叔往生後監護權就變成祂前妻的了，可是我前嬸嬸一直說她要回去印尼結婚（她跟鄰居說她還會回來工作），要把二個孩子丟給已經89歲的奶奶（奶奶一眼失明，凝血功能不好，跟我爸媽住，都我爸媽在照顧），我們都沒有意願照顧那二個孩子，想請問
1.前嬸嬸可以提出變更監護人嗎？？
2.如果可以奶奶一定要承受嗎？？她年紀太老了，根本沒法照顧任何人。
3.法官會強迫我爸媽承接這二個孩子嗎？？他們完全沒有意願。
煩請律師回答，謝謝您
徐維宏 (徐維宏律師) 105-01-30 20:47
單媽 105-01-29 14:51
法律一點靈1）為什麼？劉志忠律師，
為什麼？又要害我損失寶貴的金錢和時間（恩典法律事務所合夥人）劉志忠律師；《公司全部都是假基督徒》。
《造成我第二次傷害》，發生（案外案）！
蘇所長盡快要你還我一個公道！
（蘇所長的特助，只會東扯西扯的，
到現在還不肯承認劉的錯誤，
去跟法院的法官講吧！
我看你們有多會講；
我都不想在聽妳在那邊亂解釋。）
《不然，我只好要請別的更專業律師告你們》
（非常嚴重害我錯過解除契約的時效
、時間），
《拿回170萬的時效、時間》；
去年，2015年4月27下午，
劉志忠律師0921-816-823
（恩典法律事務所合夥人），
（非常不專業），總共花元4000元，
去諮詢：
第一次：3000元。
（基督徒半價，時間也半小時）
第二次：（10分鐘=1000元）
去年，2015年4月27早上，
我就去自行去地檢署《按鈴申告》：
告亞太國際地產公司《之前：台灣房屋》的業務員（蘇郁青、台南人），
偽造文書罪：偽造我聯邦信用卡的英文簽名；（法院已在審理中）。
下午就找恩典法律事務所
（10061 台北市中正區新生南路一段148號9樓之1
電話：(02)2322-3588 ）
｛之前在家帶女兒，
聽佳音電台，聽到的，就記起來｝；
我和目前就讀高一的女兒，
也是受洗的基督徒
(基督徒開的）；
《現在超級後悔，相信他們的專業；
他們全事務所的人都是撒蛋、魔鬼》
（什麼爛所長）蘇家宏 律師 E-mail
home1688@glorylaw.com.tw
(恩典法律事務所)主持律師，
只會叫我去找詹秘書，
（剛才我又花電話費和時間，
直接打電話去找蘇，蘇不在；
最好快回電話，否則我就要去律師公會申訴）
&我寫email告訴蘇律師，
我發生海外（馬來西亞）不動產糾紛，
《想請蘇律師，準備要拿回170萬元，勝算有多大》
諮詢（是蘇提的建議，叫我星期一，
找詹秘書，
蘇亂亂安排：劉志忠律師0921-816-823
我帶所有的資料去給劉，諮詢、了解。
（劉根本就沒有我看到我的問題所在點）
一直到今年2016年1月15日才知道劉律師，
根本就完全沒有能力解決我的問題，
還嚴重耽誤我的問題，
還又讓我損失4000元；
本來可以用（法律行為）：
$$$$$$第 74 條$$$$$$
法律行為，
係乘他人之急迫、輕率或無經驗，
使其為財產上之給付或
為給付之約定，
依當時情形顯失公平者，
法院得因利害關係人之聲請，
《撤銷》其法律行為或《減輕其給付》。
@@@前項聲請，應於法律行為後一年內為之。
蘇律師因為您，亂！亂！亂！安排劉志忠律師，
（劉律師：為什麼？？？?有告訴我，我可以適用民法：74條）；
《從頭到尾，根本就完全不專業》，
導致於我錯過可以拿回錢的時效！
（盡快告訴我：王s
Email:qoo5723@yahoo.com.tw
tel:0923-821-334
現在該怎麼解決劉志忠律師，
害我又造成非常嚴重錯誤的金錢損失和法律時效的《雙重損失》，
蘇家宏律師可以去法院和法官講：
《時效：因我的特例，改二年》；
可行嗎？
法官大人：應該不會受民間律師的左右，
都是因為劉志忠律師個人嚴重疏失（當什麼律師嗎？大笨蛋律師），
害我現在；白白錯過可以告對方的法條「重要：時效、時間」。
導致我原本可以以，
民法74條告：《業務員蘇郁青、台南人》和《亞太國際地產公司》（之前：台灣房屋），
和馬來西亞的賤商（馬星集團）；
現在今天，2016年1月29日
《法律行為後，一年內為之的時效；已超過》。
請問各位大律師？
現在該怎麼辦？
或知道如何解決法律問題《案外案》。
該如何是好？
1月27日我又去法院告劉志忠，
侵權行為，損害賠償（又害我繳裁判費1000）。
《給你們星期一以前回覆》，
不然，我要去解決；
（律師公會）申訴。
恩典律師事務所劉志忠，
他個人的錯誤，
嚴重耽誤我的事情造成我更重大的損失。
（都是劉志忠律師害我的），
我已經把這件事情全部都告訴我在
（台東市做檢察官的大哥：
姓名：王全中），
大哥又叫我去區公所調解，
所以1月15星期五，
總統選舉前一天早上；
我就跑去，
被告管轄區：中山區公所填申請書；
（王S調解委員會的調解日期、時間寄來了):
2016年1月28日（星期四）下午2點半；「在松江路區公所6樓」
我有些擔心（亞太國際地產公司的人，
不知道會不會來；
PS:如我所料，
亞太今天根本不會去調解，
剛才打電信找亞太（法務）
；叫我也不要浪費時間去了。
《因為，調解：對對方，
沒有像法院有強制性：（被告：開庭不來，可以通緝）。
《最好是：對方可以到場談》
===
盡快您們回email、或電話；
（快給我公平、合理的回答）；
最近又加值上網，
發現網站有免費的法律諮詢
陳柏甫 (陳律師) 線上法律諮詢；
（同樣是都是律師，
《諮詢還不用浪費我一毛錢》和寶貴的時間。
陳大律師就馬上看到我的問題所在；
《深更半夜寫發生事情的經過，
PO文：在法律諮詢家》，
隔天早上，
文章日期：105-01-15 07:13
陳大律師：就又正確又快的回答我的法律問題。
《告對方：業務員，我完全；適用的法條》
為什麼？為什麼？
我親自帶所有資料去給劉看和諮詢，
又浪費我的寶貴金錢和寶貴的時間，
「什麼法律建議都沒有」；
別對劉造成的錯誤，
不理不睬的；
昨天我去法院（改地址），
（又在浪費我的寶貴的金錢和時間）
還又把責任丟給詹秘書。
還要我用公用電話，打給秘書詹。
（我明知道找詹沒有用，
但是，我還是要表達你們造成我的傷害！）
《之前，我不是寫電子郵件，
告訴你蘇，你都沒回信》；
限你們今天下午6點前，
給我一個公平、合理，
解決你們造成我損失的辦法。
慎重的再一次的告訴你們，
快解決劉志忠又造成我的問題損失；
《不然，我《再一次聲明》：
我只好要請別的更專業律師告你們》。
法律諮詢家：
110http://www.law110.com，
陳律師回覆主題，
快死人了！急！民事：這樣算不算（重大：業務過失）嗎？
民事：損害賠償(新莊區公所免費的法律顧問告訴我的），對不對嗎？
還是要告業務員，用什麼罪名告？
拿回我女兒要讀大學的170萬元和救命費、生活費。
業務員和亞太國際地產公司要附連帶賠償責任；對不對嗎？
還是要告業務員，用什麼罪名告？
（陳律師回覆主題，
引言回覆│
文章日期：105-01-15 07:13
陳柏甫 (陳律師) ，
《超級專業的》一大早就回我電子信箱》；
我半夜在線上：法律諮詢家：
110http://www.law110.com，
PO：我發生的法律問題。
574律師評價：248 │
律師證號：(103)臺檢證字第11820號
您好，
1、業務員個人如偽造您的簽名，
是觸犯偽造文書罪。
&&&
2、主要只能主張民法上的規定請求退款，
包含趁人輕率、急迫、
未給予{契約審閱期}等等；
請求{解除契約。}
以上，如有任何疑問或需要，可以email、line或電話聯繫，預約時間攜帶相關資料至事務所洽談，提供更完整之服務，謝謝(勿以留言回覆)
再一次PO文：2016年1月25日
懇請推薦
陳律師
第 1/1 頁共 2 筆
PS：剛才3點50分，
害我又花了20分鐘（時間），
和電話費（金錢）20元，
打去恩典去找蘇，
蘇交待特助處理，
我對特助說：
要他們明天12點以前要給我回電話，
（給我一個合理、正確的交待）。
因為明天下午2點30分，
要去法院（另一件罪名）第一次開庭。
法院分院：（辛亥路二段），百世大樓
明天下午1月27日（星期三）下午2點30分；
要開庭：（刑事：業務過失加損害賠償），
罪名告錯：（法院也受理第一次開庭）
不管那麼多了；《我會準時到場》。
===
（11月26日有提告，
但因要繳裁判費1萬6000元；
沒繳錢，被取消。）
考慮1個半月，
（裁判費1萬6000元和170萬相比）絕對要告到底。
所以1月18日又重新來一次告他們。
民事：損害賠償170萬和業務過失），
已繳法官裁判費1萬6000元。
之後又要去法院開庭，
（我完全不怕，
因為這件事情對我而言，
我經得起考驗），
趕快請法官來做公平的審判；
還我被騙的170萬元和一個遲來的正義。
（之前：台灣房房，
業務員：蘇郁青（台南人）
後來更名為：亞太國際地產。
小郭 105-01-28 18:15
謝憲愷 (謝憲愷律師) 105-01-28 20:11
您好:
1. 因為是對方的挑釁行為導致您父親動手傷害，只要能提出對方挑釁的行為已經違反可容忍範圍，依最高法院24年上字第2246號要旨：「刑法上所謂當場激於義憤而傷害人，係指被害人之行為違反正義，在客觀上足以激起一般人無可容忍之憤怒，而當場實施傷害者而言。」，可委任律師從傷害罪轉為義憤傷害罪，該刑責比普通傷害罪要清許多，若無法證明對方的挑釁難以讓人忍受，就只能認定是互毆行為，雙方都成立傷害罪。
2. 若您父親具有躁鬱症的醫師診斷證明，且有定期服藥，卻因為對方挑釁導致併發而傷害他人，可因智識程度不足而有減刑空間。若您有任何問題或需要相關協助歡迎來電謝憲愷律師(0912-613-529) 或上臉書輸入「謝憲愷律師服務處」留言咨詢。
joy 105-01-28 17:33
yuki 105-01-28 12:42
Howard 105-01-28 11:02
您好：前年買了屋齡約30年的5樓老舊公寓，買的時候已經有管委會存在，頂樓已加蓋石棉瓦屋頂涵蓋隔壁住戶，我佔一半的範圍（屋頂而已 ，並沒有圍起來）。最近管委會電話通知要我簽切結書，內容為同意負責石棉瓦屋頂1/2部分及頂樓的維修，若有砸傷人事件發生須由頂樓屋主負責，而且大部分的人都簽了(因為其他頂樓住戶有違建當然會簽)。但我反應隔壁5樓住戶有用鐵絲網把頂樓圍上鎖起來專用，他維修他專用部分理所當然，我沒有圍起來的部分任何住戶都有使用權，為何要我單獨負責？難道我可以像隔壁一樣圍起來專用嗎？管委會委員跟我說頂樓住戶本來就有使用權(類似默認)，所以要負責，況且隔壁他有留逃生空間(實際上只有2坪空間，根本無法從他圍起來這邊逃生)。若我不配合他們可以拆除屋頂，以避免發生危險(但沒打算拆圍起來的鐵絲網及其他人的違建)。因頂樓屋頂被拆可能會有漏水問題，夏天也會造成屋內變熱，我的權益將有損失。
請教律師，1.我應該簽切結書嗎？2.可否將屋頂用鐵絲網圍起來當附款簽切結書?3.若被拆除後我將來房屋漏水是否不用舉證漏水與拆屋頂的因果關係，即可歸責管委會？4.這屋頂現今已無法舉證是誰蓋的，只有管委會單方說是前任屋主的，這樣管委會還有所有權拆屋頂嗎?5.若拆除是否構成毀損，我可以當原告嗎？
Frank 105-01-28 10:37
沈恆 (沈律師) 105-01-28 10:56
楊俊鑫律師／所長 (楊俊鑫律師) 105-01-28 12:32
一、可以治療要儘量治療。
二、生前贈與的話你父親可以自由決定要贈與何人，這個部分當然是要對父親好一點。
三、遺囑不能侵害特留分，侵害特留分的部分無效，所以就算你父親遺囑寫著完全不給你遺產你還是可以爭取。
五、精神官能症而起訴請求家人扶養的案件，你可以參考
臺灣臺中地方法院家事裁定 102年度家聲抗字第101號。
六、如果你要請求家人給付你扶養費的話可以考慮找法律扶助基金會找律師幫你。
七、你目前要做的是先把病情控制好。有空的時候多讀一些書，如果你不喜歡讀書的話可以聽音樂或是跑馬拉松，多運動多喝水對你的病情應該多少會有一點幫助。
楊俊鑫律師，0928967948，台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，古亭捷運站三號出口直走靠左，狀元吉第大樓。
蓁兒 105-01-28 09:19
引言回覆│回覆主題│編輯
文章日期：105-01-27 02:04 文章人氣：16個人積分：2
請問有房屋糾紛可以請教一下嗎？
就是我們家最近搬去新的租屋處
是一整棟有三樓層
然後女房東是說把三樓最大那一間留給她，
她偶爾會回來一年幾次而已，
也承諾不會帶男的（因為我們家是三個女生）
所以我們同意三樓最大那一間給她使用，偶爾回來給她住一下。
昨日女房東告知今日下午要回來，結果有帶一個男伴，
然後說整層三樓都是她的，
我們只可以在一二樓而已（目前我的房間在三樓的小房間）
然後還說她會經常回來還會帶孫子回來，今日男伴要睡在三樓的小客廳。
當初這些口頭約定並沒有註記在租契合約中。
我們有在許多人作證下簽下租契合約
裡頭無註明這些口頭約定
也沒有註明只有租一二樓
而是住址並圈註房
請問我們該怎麼做？如果依照法律，房東是否已經侵犯了？
可以咨詢一下嗎，感恩。
因為這樣子變成常常要回來，那麼我們的空間已經遭受到侵犯，
而且水電費是一整棟的計費，那該如何分攤呢？
我們想法是女房東按照當初承諾
偶爾回來，並且不帶男伴，而且她只有她的一個房間而已。
而且浴室只有二樓有熱水，變成經常別人在我家浴室裡洗澡？感覺收到侵犯與干擾。
謝謝您們 感恩不盡
小暲 105-01-27 15:50
數年前,因父親工作需求,多次威脅母親與她親友及朋友借錢,因此找上B小姐,當時是以父親本人借款,他本人亦簽下本票,借款流程全由他自己完成,事後父親款項遲遲沒還,幾年後B小姐一直項目親催討,卻不去找父親!一直都是家庭主婦的母親受不了催討,所以就業了!(因父親債務不只一筆,還有母親的親戚,以及銀行貸款的部分(當時房屋夫妻對保),所有茅頭全指向母親),重點來了,錢都是父親拿走,母親完全沒拿到錢,也沒簽任何本票及借據,(除了父母親及B小姐在銀行工作的友人知道)既然錢不是母親借的,為何一直向我們要錢??
(註:父親是要母親幫忙,不幫忙就拳打腳踢的人,有申請過保護令,有證明)
八年前父親過世,他的債完全落在母親跟我們三個小孩身上(當時我們都還是學生)銀行之借貸開始極端催討,搞到母親待的公司都知道,並強制扣薪,也因這樣他身體無法負荷,身體變很差,所以無法繼續工作, B小姐的錢當然也無法繼續償還!當然B小姐嚴厲的對母親說:你不能沒工作,你就算做到死也要想辦法還我錢!(但因當時銀行執行強制扣薪,薪水幾乎被扣完,還能拿甚麼還她錢?在法律上她拿不出任何證明錢是我母親借的,這個問題該如何解決??在法律上母親真的需要還錢?
近幾年,她屢次在FB上散撥謠言,在母親FB發恐嚇留言,更在我FB上PO我的相片,說我母親欠她錢,叫母親快還錢,並到我住家樓下詢問她是否能上樓?還跟管理員及鄰居宣揚我們欠她錢,她這樣的行為已經嚴重騷擾到我的生活,請問我該怎麼做?
徐維宏 (徐維宏律師) 105-01-27 16:37
你好：
要視繼承發生之時間點及繼承債務之性質而定，98年修正民法第1148條第2項，現在繼承制度已改採概括繼承責任限定之方式，且97年開始民法繼承編施行法陸續增訂第1條之1、第1條之2、第1條之3，已經限縮繼承人繼承債務之責任。 若不符合上開規定或母親就是借款人或連帶保證人，銀行及債權人要求母親清償債務並無任何問題。 若債權人有催討債務逾越社會通念所容許之程度，可以提告恐嚇危害安全罪、強制罪等。 補充：若已辦理離婚、拋棄繼承，就要判斷當初是否擔任(連帶)保證人(房貸部分應該是連帶保證人，要按期償還)或共同借款，若沒有，離婚後母親已非繼承人，而拋棄繼承後你們已非繼承人，父親遺留之債務與你們無關，當然毋庸負清償責任，可以委請律師撰寫律師函向對方說明，以免權益受損。房佑璟 (房律師) 105-01-27 23:30
蓁兒 105-01-27 02:04
請問有房屋糾紛可以請教一下嗎？
就是我們家最近搬去新的租屋處
是一整棟有三樓層
然後女房東是說把三樓最大那一間留給她，
她偶爾會回來一年幾次而已，
也承諾不會帶男的（因為我們家是三個女生）
所以我們同意三樓最大那一間給她使用，偶爾回來給她住一下。
昨日女房東告知今日下午要回來，結果有帶一個男伴，
然後說整層三樓都是她的，
我們只可以在一二樓而已（目前我的房間在三樓的小房間）
然後還說她會經常回來還會帶孫子回來，今日男伴要睡在三樓的小客廳。
當初這些口頭約定並沒有註記在租契合約中。
我們有在許多人作證下簽下租契合約
裡頭無註明這些口頭約定
也沒有註明只有租一二樓
而是住址並圈註房
請問我們該怎麼做？如果依照法律，房東是否已經侵犯了？
可以咨詢一下嗎，感恩。
因為這樣子變成常常要回來，那麼我們的空間已經遭受到侵犯，
而且水電費是一整棟的計費，那該如何分攤呢？
我們想法是女房東按照當初承諾
偶爾回來，並且不帶男伴，而且她只有她的一個房間而已。
而且浴室只有二樓有熱水，變成經常別人在我家浴室裡洗澡？感覺收到侵犯與干擾。
謝謝您們 感恩不盡
咪咪將 105-01-26 15:54
kiki 105-01-26 15:52
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