您好，針對您的問題回覆如下:。

1、租約的部份，只要口頭約定就成立，也可以拘束雙方，倘若要違約的話，恐有違約賠償的問題。

2、至於房屋買賣的問題，過戶應該很快才是，您所述的狀況很怪，此部分應該請代書出具出面說明書以示負責。

3、至於買賣契約的履行部分，必須看契約雙方的約定。

4、就您所述的狀況，無法掌控實際的契約約定內容，建議應該備妥相關契約書之後尋求正式諮詢。

 

 

 

 一切回歸書面及口頭約定，如超出約定範圍，就不用理他，立場堅定即可，倘若過戶有約定期限，遲延部分亦可主張權利。

您好，針對您的問題回覆如下:。

可以提出我方遭到偽造簽名的抗辯，並且可以提起偽造文書的刑事告訴。

 

您好：

因該簽名非您本人親簽，自然可以提出抗辯，不負保證責任，另可對對方提偽造文書之告訴。

若對方未經過您的同意，偽簽您的名子於契約上，可提起刑事告訴。 另外，若租賃公司向您求償，可以抗辯是遭偽造。

您好，關於您的問題，若您未授權給對方，可對對方提出刑事偽造文書之告訴，若對方不願與您和解，待起訴後，再提起附帶民事訴訟，請求相關民事損害賠償。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

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您好，關於此一問題：

須請對方提出車廠的維修清單及付費收據，檢視維修項目與本件車禍碰撞點是否有關，另零件部份可依車輛年限計算折舊（工資不可）。 初判表原則上要向承辦分局或轄區交通分隊申請，網路申請亦可http://tm.npa.gov.tw/tmapp/ 本法律意見僅供參考，個案訴訟結果仍以檢察官處分或法院裁判為準。

                                              

 

您好，針對您的問題回覆如下:。

1、您所述的兩個契約條款均屬於履約條件問題，並無違法。

2、已經約定甲方不負任何修繕費用，又無例外規定，則該條款仍然有效拘束雙方，除非雙方經濟地位顯不相當，且又是定型化條款，則可以嘗試主張無效。

您好，關於您的問題，可依契約約定合約到期時雙方權利義務行使之方式，如寄發存證信函限期請求履行契約點交並返還押租金，若屆期對方置之不理，再考慮是否提出民刑事訴訟請求之。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

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您好：

建議先發存證信函，要求房東限期點交及返還押金，以作為已返還租賃物證明之用。

"您好,案例中,甲將名字借予乙申請獨資商號,但甲未同意出名承租房屋,乙擅自利用大小章私下與房東簽訂租賃契約,......."

→參照實務見解：我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，不免過苛。是不能以印章交代的事實，即認保證契約之訂立應負表見代理之授權人責任(最高法院70台上657判例)。

因此，未經甲同意而代為蓋章簽訂之契約，不構成表見代理，甲不需負授權人之責任。甲既不負授權人之責任，該契約自亦對甲不生效力。

 

"甲在租約屆滿前即已變更負責人完成,租約屆滿後,乙與房東也只有口頭約訂,租約照舊,但後來乙因經營不善跑路,積欠近半年租金未繳,此時房東提出當時所簽訂書面契約人為甲,因此向甲索賠,......"

→租賃契約訂有期限者，期限屆至者，租賃關係消滅。因此，即令獨資商號甲是租約上之承租人，租約到期後，該租約已失效。況該租約對獨資商號  甲根本不生效力。從而，房東提出當時所簽訂書面契約人為甲，向甲索賠，即無理由。

您好，關於您的問題，應視雙方買賣契約就違約規定如何約定之。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

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您好:有關您所詢問題回覆如下

買方要求扣除可能會不合理,應是協商如何由買方來承受其間之權利義務關係,建議您們可以再協商看看,也可以直接聲請調解來處理,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝 

你好：

實際情形要看到租賃契約內容才能判斷。 依你的所述，租賃契約有約定違約條款，並以2個月租金為損害賠償總額，你可以就押租金部分求償，並無任何問題。 你所給的2個月裝潢期間不收租金，租金自10月1日開始起算，這2個月的時間屬於無償的使用借貸，由於租賃契約提前終止，會使使用借貸失所附麗，你可以向對方請求相當於租金之不當得利，但金額不會依照租賃契約約定之金額，而是依照客觀情形去判斷。 將來要訂定新租賃契約，契約條款最好清楚約定，以免產生爭議。

你好；

可依民法第440條第1項、第2項規定，定相當期限催告承租人支付租金，若有給付押金，依照土地法第100條第3款定，必須先扣除押金後，積欠租金達2個月以上才可以終止租約。 可以聲請支付命令請求給付租金。 租賃契約終止後，可依民法第455條、767條規定，起訴請求遷讓房屋及相當於租金之不當得利，確定後聲請強制執行，由法院將房屋點交與你。 建議先聲請調解，調解不成再依上開程序主張權利。

您好：

建議先催告終止租賃契約，再依留置權規定執行即可。

您好，您可先訂催告時間終止租約，並得留置他所留下的衣物，再依據債權關係，向法院聲請支付命令。

您好!

已經購買或租賃土地了嗎？必須已經購買或租賃，您才會有排除侵害的權利。 如果雙方各已合法取得有一半的使用權，最好能協議出具體的使用方法，互不干擾，若無法協議，可提告請求拆掉侵害您使用權的部分。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

回覆 沈律師 的發言內容：

您好!

已經購買或租賃土地了嗎？必須已經購買或租賃，您才會有排除 ... (恕刪)

你好，我們目前都沒有購買水利地，我們有請人幫忙詢問，不過對方說無法購買及租賃，所以我們也不知道該怎辦，最壞的辦法我們當然是把花草搬開，但就是不想看隔壁這麼囂張霸道，還是我們有什麼管道可以去購買嗎？謝謝你

您好，關於您的問題，可將對方侵占水利地之情形拍照存證，至地檢署告發對方侵占水利地之行為。

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 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件應確認該水利地登記於何人,而您們通行是否一定要經由該門,此部分會有通行權之問題,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

我們已經軟性告知，可是他們態度強硬，還是硬要把路封起來，請問如果要檢舉他們需要什麼條件嗎？

你好:

對於紅線設置或撤銷可以向直轄市縣市政府申請，主管機關會會同你里長交通大隊到現場會勘，判斷是否撤銷。 房地登記在你名下且房客持續繳納房租，房客不會因為租久了就變成所有權人。 由於是不定期租賃契約，且是出租房屋，你必須有土地法第100條規定之情形(例如收回自住積欠房租達2個月等)，才可以終止租約，收回房屋。

您好，針對您的問題回覆如下:。

1、除非知道對方有賣出或是處分該些機具的情勢，否則恐有侵入住宅及竊盜等刑事爭議。

2、建議應該提起民事訴訟，並且聲請假處理為佳。

 

首先感謝曹律師回答我的問題

1.對方不會處分或買賣我們的機器設備，他只會在原地點繼續"使用"那些機器設備經營工廠，因此我想目前假處分對我們的幫助應該不大。

2.我想了解如果硬是闖入強行搬走，我會吃上甚麼官司，罪行會有多重?

如果進入訴訟一般官司會打多久?

你好：

若你能證明機械設備確實是你所有，遭對方占用，你可以請警方協助入內取回，若你無法證明，警方會認為你們有經營權之民事糾紛，不會介入，此時你只能尋法律途徑解決，如曹大律師所述，聲請假處分並提起經營權訴訟或請求返還設備。 若你主觀上認為機械設備屬於你所有，你侵入廠房搬遷機械設備，因非屬無故，所以不會構成刑法第306條之侵入住居罪，由於並無不法所有之意圖，也不會構成刑法第321條加重竊盜罪。 但是，對方不會這麼容易讓你進去，你如果請保全人員到場，現場有對方之保全人員，發生推擠、恐嚇、毀損之情形，仍有可能會構成教唆傷害、恐嚇危害安全、毀損罪等刑責，所以手段上仍須採取合法之方式。

感謝除律師，有解答一些我的疑惑。

另外請教如果進行民事訴訟當中，有任何一方繼續"使用"機器設備從事生產的行為，該如何防範制止呢?(因為我知道通常這種官司都會打上好幾年)

您好，關於您的問題，或許可考慮具狀至地檢署提出刑事侵占告訴。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

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您好:有關您所詢問題回覆如下

本件您可以向法院提請返還所有物之訴,若對方有使用該器械,則也可以一併請求相當於租金之不當得利,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝 

您好，針對您的問題回覆如下:

1、內容大體而言沒問題。

2、不過必須實際通知到對方才會生效，故而倘若房東不住在這個地址，則無法達到我方要的目的，應以其他可以保留證據的方式通知對方，如簡訊等。

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

您好，關於此一問題：

竊占罪只處罰實際蓋屋的人，除非您繼承後有增擴建的行為，否則不會成立竊占罪，僅是單純民事糾紛。 土地所有權人可否訴請地上物所有權人拆屋還地，請求權基礎為民法第767條，關鍵在地上物所有權人有無合法占有權源。 法院不會判決購買土地 倘若法院認為屬無權占有，可能判決應付租金：公告地價×80%×10%，如欲主張更高之租金，需舉證 本法律意見僅供參考，個案訴訟結果仍以檢察官處分或法院裁判為準。

 

回覆 曾宿明律師 的發言內容：請教曾律師

可能判決應付租金：公告地價×80%×10%，如欲主張更高之租金，需舉證

上面所指租金是年租還是月租？另如欲主張更高租金，需舉證，例如什麼情況可要求更高租金？

 

您好，關於您的問題回覆如下：

1、出租人不一定須為所有權人，因租賃契約是存在您跟二房東間，若真正所有權人不同意

      出租，頂多是您可向二房東求償而已，原租賃契約仍有效。

 2、你可試著主張遭對方詐欺而簽訂租賃契約，撤銷該承租之意思表示後，契約即歸於無

      效，再請求對方將押金及本票歸還。亦可等九月搬遷日到來，再以店面已無法使用而主

      張終止契約，同樣可請求對方將押金及本票歸還。

3、可考慮先載明該店面為重劃區等事由，先發存證信函或律師函予對方及其他人，限期命

      其等解決該糾紛。

 

 

希望以上回答對您有所幫助，若您尚需其他相關協助，歡迎來電0916763850，或來信chinyu0801@gmail.com指教，謝謝您。

 

 

 

可聲請支付命令，也可提告，目前支付命令雖有修法，但相對還算是比較迅速的方式。

您好：

建議您先提告過失傷害，告訴乃論之罪在一審辯論終結前撤回都還來的及，調解或和解可以提告後慢慢談，遲誤6個月告訴期間是不可挽回的。

一、如果快滿六個月的話建議就先做刑事告訴。

二、雖然並沒有一定要告刑事，但如果對方有受傷的話也是有看過對方告你這邊刑事的。

三、民事請求權時效二年，第一次的話記得二年內處理。

四、調解之前建議先找個律師查一些判決給你參考，這樣你就會知道同樣的傷勢可以要的東西有那些。

楊俊鑫律師，預約電話0928967948。

您好，關於此一問題：

車禍案件中，大多數法院認定肇責不外乎依據幾種參考，有鑑定就看鑑定結論，沒鑑定就看交通隊的分析研判表，真的有爭議的案子，審理中有可能再送其他專業單位鑑定。依您目前所陳述之事實，您在本件車禍中應該沒有肇責。 車禍案件，被害人的救濟分二種，刑事部分可提出過失傷害告訴，告訴期間為6個月，民事部分可提起損害賠償訴訟，時效是2年，原則上都是從車禍發生之日起算，一旦逾期就無法補救，須特別注意。 調解與訴訟進行無必然關聯，提告後檢察官偵查中，雙方仍可自行調解，或由地檢署轉介至調委會調解，通常檢察官亦樂見雙方和解撤告結案。 本法律意見僅供參考，個案訴訟結果仍以檢察官處分或法院裁判為準。

 

您好： 依最高法院89年上字第1969號判例：「民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。」若您堂弟並未妨害其他共有人使用共有物，並不會構成不當得利。但是若有排除其他共用人使用的情形，在未經同意的情況下，其他共有人可以向您堂地主張返還相當於租金之不當得利。 出租共有物可依民法第820條規定辦理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 共有人可以獨自出賣共有物的應有部分。若是整個共有物可依土地法第34條之1規定辦理，無須全體共有人同意。 除非共有人另有約定，否則您四叔無法獨自決定是否出租或出賣共有物。

一、公同共有若未分割則無不當得利可言。

二、若已為分別共有，則有相當於租金的不當得利。

三、你說的你堂弟一個人占了房屋不讓別人用，所以不太可不妨害到其他共有人。

四、立場不同，訴訟策略就不同，你跟你堂弟一國嗎？

楊俊鑫律師，0928967948，台北大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，古亭捷運站三號出口直走靠左，狀元及第大樓。

請教版上律師，若無分割，則無不當利益可言

那麼想請問口頭租約是否成立?

另外則是親友會議並沒明訂白紙黑字，僅口頭同意可暫住至搬離後再處理房產，也沒提到租金與否，假設有其它所有權人可作證他所言不實，可以達到提出反訴的要件嗎？謝謝律師

 

 

您好：依民法第443條規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」請先行確認您當初與房東簽約時，租賃契約有無註明承租人可自由將租賃權轉移給第三人的規定，若有註記才可私下頂讓，若未於合約提及可頂讓轉租條款，就表示您必須事先告知房東且取得書面同意後，才能將店面使用權轉移給其他人，您擅自頂讓轉租給他人係屬違約。若您有任何問題或需要相關協助歡迎來電謝憲愷律師(0912-613-529)咨詢。

 

linda你好：

不知你所謂的頂讓是將原租約交由後手承接而由後手付租金給房東，還是以二房東的身分將店面轉租給後手?

然而若是前者，由於原先的租約是你與房東所簽訂的，在未得房東同意將與你之間的契約移轉給其他人之前，是無法經由你與後手間的約定就發生原本租賃契約移轉的效果。

若是後者，首先須檢視原租約中對於可否轉租有無約定，但縱使租約中無約定禁止轉租，你將店面全部轉租仍然會構成房東終止租約的事由。

若希望在租約到期前結束營業，建議洽詢律師詳細審視契約看看有無期前終止的可能。

以上供參。

一、    就閣下所述土地分割等問題，為維護您的權益，請撥打免費法律諮詢服務電話0982-100565或使用手機Line輸入我的ID:(q6789336)即可免費通話亦或使用電郵 q102327955@yahoo.com.tw寫信與我們聯繫。 

二、    免費法律諮詢服務駐地 : 宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄，屏東，台東，花蓮 。

          公理律師事務所、魏克仁律師關心您

 

 您好:有關您所詢問題回覆如下

農地分割有其限制,所以應先釐清關係,本所位於中部,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

您好，關於您的問題，可提起訴訟請求裁判分割，並提出分割方案供法院參考。

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您好，關於您的問題，可提起訴訟請求裁判分割，並提出分割方案供法院參考。

您好!

既然有約定超出的部分要另計分攤，房東是有理由請求的，但超出的具體金額及分攤方式房東應負舉證責任，若無法證明您就可拒絕給付。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

您好，關於您的問題，若欲主張為借名登記，需提供相當充足之證據。

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您好：

依據最高法院28年滬上字第31號刑事判例：「隱名合夥人之出資，依民法第七百零二條規定，其財產權移屬於出名營業人。該項合夥財產，自係屬於出名營業人，並非與隱名合夥人所共有，關於營業上收取之款項，仍由出名營業人取得所有權，隱名合夥人除依法律或契約之規定，就其應受返還之出資及應得之利益，對於出名營業人得行使請求權外，要非直接就營業上收取之款項當然取得所有權。縱令出名營業人將該款據為己有，並未分給隱名合夥人，究與侵占他人所有物之條件不符，自無成立業務上侵占罪之可言。」 另依，最高法院89年度台上字第2475號刑事判決認隱名合夥之出名營業人仍有可能構成背信之情形。 依您所述，出名營業人嗣後有依民法第701條準用同法第683條但書規定，向隱名合夥人購買股份，要認定詐欺罪上可能有困難。 您可依合夥契約、民法第707條第1項之規定請求分配利益，但應注意請求權是否罹於消滅時效。 若有背信之情形當然構成侵權行為。 請準備完整資料尋求正式協助較妥。

 

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件應先證明有合夥關係存在,若有合夥關係存在,則應主張債務不履行,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

 

徐律師你好

請教你的是你雖提出最高法院28年滬上字第31號刑事判例，但依64 年台上字第 1923 號判例卻持 [ 合夥財產，為合夥人全體公同共有，其為金錢出資，勞務出資，抑以他物出資，均無不同 (包括動產或不動產) 。又於合夥關係存續中，執行合夥事業之合夥人為他合夥之代表，其為合夥取得之物及權利，亦屬合夥人全體公同共有。 ] 之法律見解，依本件合夥契約洽屬 [ 執行合夥事業之合夥人 ]，這見解不是已經推翻前開判例了嗎 ?

此外，另有最高法院64 年台上字第 1122 號判例指明 [ 合夥關係之存在與否，應就當事人有無互約出資經營共同事業之客觀事實予以認定，至有無辦理廠商登記，在所不問。同理，至系爭不動產所有人之外觀為何合夥人，在所不問。亦不應其外觀為該特定合夥人，而即認定其有該不動產之全部所有權。] 這不亦是隱名合夥契約即便名義上是該 [出名營業人 ]，而該合夥財產仍屬影名合夥人之意 ?

感謝撥冗答覆。

回覆 尾尾 的發言內容：

 

徐律師你好

請教你的是你雖提出最高法院28年滬上 ... (恕刪)

您好：

以下會有點長 最高法院64年台上字第1923判例係指民法第667條以下的合夥契約，非民法第700以下之隱名合夥。 最高法院64年台上字第1122號判例還是指民法第667條以下的合夥契約，非民法第700以下之隱名合夥。 請參考民法第702條規定，隱名合夥的財產移轉到出名營業人名下，屬於出名營業人的財產，只是他跟其他合夥人有契約關係存在。 是以並無相互牴觸之情形。 裁判字號： 最高法院 64 年台上字第 1923 號 民事判例 案由摘要： 所有權移轉登記 裁判日期： 民國 64 年 08 月 29 日 相關資料： 法條(6)‧司法判解(0)‧行政函釋(0)‧法學論著(1)‧相關圖表(0) 要　　旨：

合夥財產，為合夥人全體公同共有，其為金錢出資，勞務出資，抑以他物
出資，均無不同 (包括動產或不動產) 。又於合夥關係存續中，執行合夥
事業之合夥人為他合夥之代表，其為合夥取得之物及權利，亦屬合夥人全
體公同共有。

上訴人    周蘇月雲
    被上訴人  洪政德
              梁基清
              關  仕
右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國六十四年六月四日台灣高
等法院第二審判決（六十四年上字第五二六號），提起上訴，本院判決如左：
主    文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理    由
本件上訴人起訴主張伊於六十二年五月十一日向被上訴人洪政德購買系爭座落台北市
城中區○○段七七之四號、七七之五號建地二筆持分八分之一，及地上建物即忠孝東
路二段四四號、四六號鋼筋混凝土造樓房第四層全部，價金新台幣（下同）九十一萬
二千一百元，業已付清（內以洪政德所欠電梯價金五十四萬元抵充），被上訴人關仕
、梁基清均為洪政德之合夥人，關仕並委託洪政德出售系爭房屋，梁基清為系爭七七
之五號建地所有人，亦委託洪政德出售該號建地，除系爭七七之四號建地已由洪政德
辦畢產權過戶手續外，其餘房、地均未辦理所有權移轉登記等情，求為命洪政德、梁
基清連帶協辦系爭七七之五號建地持分八分之一所有權移轉登記與上訴人，洪政德、
關仕連帶協辦系爭房屋所有權保存登記，移轉所有權登記與上訴人之判決。
被上訴人則以上訴人尚未付清價金，電梯係訴外人鼎廈企業公司出售與洪政德者，其
價金不能抵充本件房、地價款，被上訴人亦未允為抵充，關仕、梁基清二人與上訴人
更無就系爭房、地為買賣，尤非其買賣之連帶債務人，上訴人為本件之請求，自有未
當云云，資為抗辯。原審將第一審所為上訴人敗訴之判決，判予維持，係以上訴人就
其主張之事實，固據提出買賣契約書、土地登記簿謄本、建築執照、關仕委託書及合
（夥契）約書為證，惟查系爭房、地買賣契約所列當事人，祇洪政德一人為出賣人，
有買賣契約書存卷可稽，關仕、梁基清又均否認其為出賣人，應不受該買賣契約之約
束，而洪政德復非系爭房、地之所有人，自無從辦理房屋保存登記，及將房、地所有
權移轉登記與上訴人。至上訴人主張洪政德、關仕、梁基清另有合夥關係一節，查關
仕、梁基清尚未依合夥關係履行義務，分別將系爭房、地所有權移轉登記與洪政德，
上訴人應無從對洪政德為請求。再上訴人基於代位請求權，請求關仕、梁基清向自己
逕為給付，尤有未合。又委任關係之受任人，以自己之名義，為委任人取得之權利，
及負擔之義務，固均應移轉於委任人，然此為受任人與委任人間之法律關係，上訴人
要亦不得本於洪政德與關仕、梁基清間之委任關係，直接對關仕、梁基清為請求，為
其判斷之基礎。
第按各合夥人之出資，及其他合夥財產，為合夥人全體公同共有，初不問其為金錢出
資、勞務出資，抑以他物出資（包括動產或不動產），又於合夥關係存續中，合夥業
務執行人為合夥之代理人，其為合夥取得之物及權利，亦屬合夥人全體公同共有。本
件上訴人所稱洪政德與梁基清、關仕各有合夥關係存在，倘屬真正，而梁基清復係以
系爭土地為出資（見一審卷三八頁、三九頁合約書），該土地自應為合夥財產，系爭
房屋則為洪政德雇工建造，自亦為洪政德與關仕二人公同共有，關仕、梁基清又各陳
明曾委任洪政德出售系爭房、地（見一審卷二六頁），則洪政德之出售該房、地，顯
已得其他合夥人（即公同共有人）之同意，洪政德、梁基清合約書更為訂明「甲方（
梁基清）應將該筆土地（系爭土地）過戶於乙方（洪政德）所指定之客戶，不得異議
」，如謂上訴人不得本於伊與洪政德之買賣契約，而為本件之請求，即不無研求之餘
地。再若洪政德與關仕、梁基清間原各僅有委任關係，而其委任關係已終了，洪政德
已將其為委任人取得之權利及負擔之義務移轉於委任人，則上訴人亦非不得逕對委任
人為請求，究竟洪政德與關仕、梁基清間係有合夥關係，抑係有委任關係，事實既欠
明瞭，而上訴人有無將應行先付及同時履行給付之房、地價款依約為給付，原審亦未
調查明確，本院自無從為法律上之判決。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非
無理由。
七十八條第一據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項，
第四百
項，判決如主文。

資料來源： 最高法院判例要旨上冊（民國 16-77 年民事部分）第 307、308、312 頁
最高法院民刑事判例全文彙編（64年～65年）第 220-224 頁
最高法院判例要旨上冊（民國 16-87 年民事部分）第 334、335、339 頁
最高法院判例要旨上冊（民國 16-92 年民事部分）第 326、327、331 頁
最高法院判例要旨（民國 16-94 年民事部分）第 287、288、291 頁
最高法院判例全文彙編－民國39年～94年民事部分（55～67年）第 452-
454 頁 相關法條： 民法 第 667、668、679 條（19.12.26版） 民法 第 667、668、679 條（18.11.22版） 裁判字號： 最高法院 64 年台上字第 1122 號 民事判例 案由摘要： 拆屋還地 裁判日期： 民國 64 年 05 月 23 日 相關資料： 法條(4)‧司法判解(0)‧行政函釋(0)‧法學論著(1)‧相關圖表(0) 要　　旨：

 (一) 民法第四百三十八條所謂違反約定使用方法，係指不依約定方法使
      用，並積極的為約定以外方法之使用者而言，如僅消極的不為使用
      ，應不在違反約定使用方法之列。原審以上訴人不再經營瓦窯，已
      棄置不用 (按租約所定使用方法為經營磚瓦窯之用) ，為違反約定
      使用方法，所持法律上之見解，不無違誤。
 (二) 合夥關係之存在與否，應就當事人有無互約出資經營共同事業之客
      觀事實予以認定，至有無辦理廠商登記，在所不問。

上訴人              邱振乾
                        邱陳罔市
                        陳月微
                        邱茗慧
                        邱奕修
                        邱芬媛
                        邱芳媛
                        邱幸媛
                        邱奕弘
    兼右六人法定代理人  邱顯祥
    共同訴訟代理人      溫錦堂律師
    被上訴人            林  進
                        林琴記
                        林欽益
                        游宗慰
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國六十四年一月二十日台灣高等法
院第二審判決（六十三年度上字第一七六六號），提起上訴，本院判決如左：
主    文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴及命其負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理    由
本件被上訴人起訴主張：坐落台北縣中和鄉○○段二八小段一二號土地，原屬陳九金
與林金容所有，各享應有部分二分之一，前經陳九金、林金容於民國三十七年九月二
日將系爭土地出租與上訴人邱振乾，約定作為磚瓦及瓦土製造工廠用地及原土採掘之
使用，每半年應付租谷九百七十台斤，以每年七月及十一月中和鄉行情換算現款繳納
。陳九金死亡後，由訴外人陳振興繼承後，將該應有部分二分之一出賣與被上訴人游
宗慰，並已辦妥所有權移轉登記。另一共有人林金容死亡後，由被上訴人林進、林欽
益、林琴記共同繼承，各繼承應有部分六分之一（即共繼承林金容之應有部分二分之
一），詎上訴人邱振乾在被上訴人取得系爭土地之所有權後，自民國五十八年九月二
日起，不付租谷，且早已不再製造磚瓦，違反原約定使用方法，將系爭土地轉租與訴
外人王明義，再由王明義轉租與邱顯祥，被上訴人曾於六十二年七月九日委請汪峻律
師函催邱振乾於十五日內付清欠租，並交還房屋，已於同月二十五日終止租約對於邱
振乾及邱顯祥以外之上訴人，係本於所有權排除無權占有情形，求為命上訴人將地上
建物及瓦窯拆除交還系爭基地，並命邱振乾自民國五十八年九月二日起，每半年給付
租谷四百八十五台斤之判決。
上訴人則以：本件出租人原為陳九金、林金容及陳金錄三人，未由陳金錄共同起訴，
已有未合。且林金容之繼承人，除被上訴人林進、林欽益、林琴記外，尚有妻林游味
、五女林梅及養媳林清月，其餘繼承人未在法定期間內拋棄繼承。又本件承租人為振
豐號，邱振乾僅為振豐號之合夥代表，被上訴人僅列邱振乾一人起訴，當事人適格亦
有欠缺。因承租人振豐號改為邱裕豐瓦磚廠，五十年間王明義參加股份二分之一，拆
夥後王明義徵得被上訴人同意，分得土地四分之一使用，並由被上訴人逕向王明義按
年收取地租二百四十二台斤半，上訴人邱陳罔市係邱振乾之兄嫂，與邱振乾合夥經營
振豐號，其餘上訴人均為與邱陳罔市共同生活之家屬，不得指為轉租等語，資為抗辯
。
原審將第一審所命上訴人拆除建物還地及命邱振乾自民國六十二年七月二十六日起給
付稻谷之判決予以維持，無非以：本件系爭土地之地號，為台北縣中和鄉○○段二八
張小段一二號，不包括同段一一號在內，該十一號土地之所有人為陳金錄，出租人陳
金錄雖未一同起訴，不生當事人適格欠缺之問題。原出租人陳九金死亡後，由陳振興
繼承其應有部分二分之一，以之出賣與被上訴人游宗慰。林金容死亡後，由被上訴人
林進、林欽益、林琴記共同繼承其應有部分二分之一，即各繼承六分之一，並已辦理
所有權移轉登記或繼承登記完畢，究竟有無其他繼承人拋棄繼承，自無審究之必要。
依卷附土地賃借權設定契約書（以下簡稱租約）所載，承租人乙方雖書為振豐號代表
者邱振乾（見一審卷一三頁），但振豐號並未成立，已為上訴人於六十三年九月十六
日準備書狀所是認，上訴人謂其後振豐號更改為邱裕豐瓦磚廠，亦未辦理廠商登記（
見原審卷附台北縣建設局 63.11.04 北建工字二一七五號函影本），是契約當事人仍
為邱振乾，而被上訴人林進、林欽益、林琴記係繼承林金容遺產而取得系爭土地之共
有權，為公同共有性質，一切處分及其他權利之行使，應得全體共有人之同意。上訴
人主張被上訴人林進收取王明義之租金，及林琴記參加欣昌化工公司為股東使用系爭
土地，縱令屬實，既未得全體共有人同意，自屬無效行為，況王明義為個人，欣昌化
工公司為法人，兩者不能混為一談。至上訴人謂其僅使用系爭土地四分之一，並未立
證，以實其說。次查上訴人邱振乾租用系爭土地，不再經營瓦窯，早已棄置不用，業
經王明義於台灣台北地方法院（以下簡稱台北地院）六十三年度民執玄字第四二六一
號拆屋還地執行案內所承認，核與原定租約約定用途不同，復自五十八年九月二日起
未繳租金，為邱振乾所自認，約定租谷每年九百七十台斤，至六十三年起訴時，已逾
二期以上，以及違法轉租，被上訴人據以終止租約，自屬有據。惟租約明載押租八百
七十台斤，自應扣抵欠租，即五十八年九月二日至五十九年九月一日一年，祇欠租一
百台斤，被上訴人於六十二年七月九日委託汪峻律師函上訴人邱振乾催繳欠租，函內
敘明欠租，不製造磚瓦，違反原約定使用方法，又轉租與王明義、邱顯祥、張亦昌居
住，請求清付欠租，並返還土地，已有終止租約之意思表示，其終止租約之日，應自
上訴人不爭之六十二年七月十一日起算，並有掛號郵件收執為憑，函內所謂自收受本
函之日十五日欠租付清，不過為催繳欠租之限期，與終止租約之日無涉。被上訴人陳
明終止租約日為六十二年七月二十五日，即以此起算，租約終止後，雙方之租賃關係
消滅，其損害金已據被上訴人在第一審陳明自六十三年二月十四日起算，第一審就此
並未判決，而其主文諭知命上訴人邱振乾自五十八年九月二日起，至返還土地之日止
，每半年給付租谷四百八十五台斤，即有未合。第一審判決所命給付租谷關於自五十
八年九月二日起，至五十九年九月一日止之八百七十台斤及自五十九年九月二日起，
至六十二年七月二十五日止部分應予廢棄改判，為其判斷之基礎。
按被上訴人請求上訴人返還系爭土地及給付租谷，係以上訴人邱振乾（承租人）積欠
地租、違反約定使用方法及違法轉租，經被上訴人合法終止租約，為其起訴之原因事
實。被上訴人既主張伊等係繼受陳九金及林金容出租人之地位，與邱振乾繼續原來之
租賃關係，其終止租約，依民法第二百六十三條準用第二百五十八條之規定，自應由
被上訴人全體對邱振乾以意思表示為之，始為合法。惟查被上訴人於民國六十二年七
月九日委託汪峻律師，以函件通知邱振乾終止租約，僅以被上訴人林進、林琴記、林
欽益三人名義行之，被上訴人游宗慰並未參與其事（見一審卷一六頁）。此項僅由部
分出租人所為終止租約之意思表示，依法不生租約終止之效力。原審未見及此，竟據
以為租約業已合法終止之認定，已有未合。且承租人積欠地租經出租人定期催告支付
後，承租人不為支付者，並非當然發生終止租約之效力。原審既認被上訴人所定十五
日僅為催繳欠租之期限，與終止租約之日無涉，又認終止租約日為六十二年七月二十
五日，顯無依據。又所謂違反約定使用方法，係指不依約定方法使用，並積極的為約
定以外方法之使用者而言，如僅消極的不為使用，應不在違反約定使用方法之列。原
審以邱振乾不再經營瓦窯，已棄置不用（按租約所定使用方法為經營磚瓦窯之用），
為違反約定使用方法，所持法律上之見解，尤屬違誤。次查被上訴人主張邱振乾違法
轉租，既為上訴人所否認，依法應由被上訴人就此利己事實負舉證責任，原審並未說
明其證據之所憑，率認邱振乾有違法轉租之事實，亦欠依據。再查邱振乾始終主張伊
代表振豐號向原出租人陳九金、林金容承租系爭土地，並謂該振豐號係由伊與兄嫂邱
陳罔市合夥經營，即在其於民國六十三年九月十六日向原審提出之準備書狀，亦為相
同之陳述（見原審卷五七頁），原審竟援用上開準備書狀，謂邱振乾承認振豐號尚未
成立，自屬誤會。至合夥事業之存在與否，應就有無互約出資共同經營事業之客觀事
實予以認定，至有無辦理廠商登記，在所不問，原審以邱振乾所主張振豐號改組之邱
裕豐瓦磚廠未辦廠商登記，遽認租約之承租人仍為邱振乾，而非代表承租，未免速斷
，復查原審認定邱振乾以外之上訴人，均有拆除地上建物返還系爭土地之義務，既未
說明其法律上之依據，亦有判決不備理由之違法，又依被上訴人主張本件訴訟標的，
對於上訴人邱振乾為租賃物返還請求權，對於邱陳罔市、陳月微則非租賃物返還請求
權並非必須合一確定，原審竟認邱陳罔市、陳月微雖未上訴，應為邱振乾、邱顯祥上
訴之效力所及，而對之為實體上之裁判，固非合法，至邱顯祥以法定代理人之身分提
起上訴部分，該邱顯祥是否確為上訴人邱茗慧、邱奕修、邱芬媛、邱芳媛、邱幸媛及
邱奕弘之法定代理人，其一人提出上訴之效力，是否及於上訴人邱茗慧等六人之全體
，均為法院應依職權調查之事項，案經發回，自應由原審一併查明審認。上訴論旨，
執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴，為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項，第四百七十
八條第一項，判決如主文。

資料來源： 最高法院判例要旨上冊（民國 16-77 年民事部分）第 245、307 頁
最高法院民刑事判例全文彙編（64年～65年）第 180-188 頁
最高法院判例要旨上冊（民國 16-87 年民事部分）第 261、334 頁
最高法院判例要旨上冊（民國 16-92 年民事部分）第 255、326 頁
最高法院判例要旨（民國 16-94 年民事部分）第 223、287 頁
最高法院判例全文彙編－民國39年～94年民事部分（55～67年）第 386-
390 頁 相關法條： 民法 第 438、667 條（19.12.26版） 民法 第 438、667 條（18.11.22版）

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謝謝您的回應

目前承租戶已搬離，我該進行甚麼動作能最快讓我進入屋內確認狀況?

而承租戶這些對話能否用甚麼罪名來對他起訴??

謝謝 

您好，針對您的問題回覆如下:

依法應先以存證信函給予一段時間，催告繳交房租，逾越該期間之後，租約就終止。

屆時可以提告遷讓房屋、清償租金，返還不當得利。

1.要視簽定契約內容而定(退租金部份)
2.要舉證漏水之因是因為房客造成

如果是大筆金額問題, 不然建議和解處理

漏水問題我們都有請抓漏師傅來做了，查明的原因是因為頂樓的問題，所以我們並沒有讓房客負擔這筆費用，但房客要提前解約，有沒有提早一個月說，還要我們退他全額的訂金，有積極在跟他溝通中，我們也是照著合約走，但房客卻說我們都照著合約走很不友善。 

回覆 Angela 的發言內容：

漏水問題我們都有請抓漏師傅來做了，查明的原因是因為頂樓的問題，所以我們並沒有讓房客負擔這筆費用 ... (恕刪)

因為沒看到合約內容
如果說您們照著合約在運作並無錯誤, 是否要退還租金也是你們自己決定

金額甚小者，是否定須以訴訟程序來進行解決, 看您的斟酌

 

您好，關於您的問題，若欲提出刑事詐欺告訴，須證明對方有施用詐術之故意，若無法證明有施用詐術之故意，即難以構成之；若契約有約定開設小吃店之約定，對方或許有違約之情形，可請求民事違約損害賠償。

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回覆 房律師 的發言內容：

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本件應釐清訂約當時有無就租賃用途予以告知,您們租賃契約有無特別約定而定,所以本件應回歸到您們所簽訂之租賃契約來認定,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

您好，針對您的問題回覆如下:

倘若租期還沒有開始，且也沒有其他損失，則我方違約無須賠償，不過對方可以拒絕我方無故違約要求依照原本的租約走。

您好，感謝您的留言，針對您的問題回覆如下: 建議可以發函要求其搬離，否則就起訴請求遷讓房屋。

您好，針對您的問題回覆如下:

刻意隱瞞違建及無法用作廚房，確實涉犯詐欺罪，可以提起刑事告訴，或是要求民事賠償。

您好，關於您的問題，可能會當作違約金沒收之，除非您提起訴訟請求法院酌減違約金，但亦有可能遭駁回，且金額太小，實益不大之。或可主張違約金僅保證金部分，押金仍須退還，若對方置之不理，可發存證信函限期返還後，再提起刑事告訴之，惟仍須考量相關訴訟時間勞力費用成本之問題。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

如契約內沒有提前終止契約須給付違約金之約定，則無需給付違約金(即無須以押金抵償違約金)

您好!

問題是承租人有權利提前終止租約嗎？

雙方所簽是定期租約，如果契約沒有明白約定雙方可提前終止租約，則需有法定事由(例如民法第424、430、432條等原因)或另外取得出租人同意，承租人才能提前終止租約。否則，承租人任意提前終止租約並不合法，出租人可主張租約仍屬繼續，而可收足租約到期為止之房租，並不是沒收押金即可解決。因此，若承租人確實沒有法定或約定的終止租約事由，又想提前終止租約，最好能找出租人商量，徵得出租人同意雙方提前終止租約，才能減少損失及爭議。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

1.  就閣下所述離婚問題，如需專業律師支援協助，請撥打免費法律諮詢服務電話0982-100565或使用手機Line輸入我的ID:(q6789336)即可免費通話亦或使用電郵 q102327955@yahoo.com.tw寫信與我們聯繫。

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 公理律師事務所、魏克仁律師關心您

 

您好，針對您的問題回覆如下:

1、就您所述的狀況，已經涉及嚴重家庭暴力，可以驗傷蒐證之後提告，並且可以訴請離婚。

2、至於婚後財產的部份，必須就雙方所有的婚後財產全部離清之後平分。

3、訴請離婚時，可以一起爭取監護權或是探視權。

4、建議應該備妥相關資料之後尋求正式諮詢。

 

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝