律師您好:
民國96年期間因修繕屋齡約60年的人字形屋頂,完工後仍為人字形屋頂,但卻被舉報為違建,因請民代幫忙溝通,數年一直都沒有拆除的動作,最近突然來強制拆除,但建管處所持的舉報單誤差極大,舉報單認定屋頂為平行屋頂,與事實不符,索性留有修繕前的照片,提起訴願程序才沒有繼續拆下去,但屋頂已被掀開大半.
此屋年事很高,查的到的資料僅有土地所有權狀,房屋所有權狀,原始建築圖(手繪,緊平面圖無外觀描述)和政府歷年的空照圖.
數週下來,主管單位居然拿空照圖來舉證前後不一,但空照圖僅可看出平面顏色的差異,根本很難認定原有外觀為何,經過一番的辯論,主觀單位要我們拿證據出來,請問這程序上是不是有問題?要拆我的房子不給我看證據,還要我提證據.
如果證據只有空照圖,是不是只要能恢復空照圖原來的樣子即可?
麻煩您回答敝人的疑問,林先生
您好，
本月初我透過仲介買了一間屋齡約22年的房子，已經簽約、付過兩次金額到履保帳戶，因為目前房子有前屋主的房客，所以我們日前先去與房客通知換房東跟換租約的事，現場房客跟我們說，房子有漏水過(已修繕)跟地震造成的裂痕(兩處)，當初在仲介的"標的物現況說明書"，「房屋是否有漏水修繕過」跟「房屋是否有龜裂傾斜之情形」、以及「是否曾發生火災或其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形」，屋主都勾選否，屋主等於是欺騙我們，造成我們高估房子的價值的金額購買，我本來想解除合約，但是問過仲介說不可能，因為房子在安全上是無虞的，龜裂情形不至於影響人身安全，
可是我覺得這根本是欺騙來促成買賣，若是無法解除合約，是否應該降低價金??但是我們現在已經寄出存證信函通知賣方與仲介，卻得不到回應，而今天收到代書發來要求我們3日內要匯入第三期款跟仲介費，
這樣我不匯的話，是不是算違約??
我現在應該做甚麼樣的申請或動作可以暫停這個買賣進行??
應該要等跟賣方協商完才繼續吧??
請協助回答，謝謝
律師大人們您好
我是剛入行的菜鳥房屋仲介
剛租出去了一間華廈，雙方見面是簽約日期是3/26 的下午約5點
而契約的租屋日期是從4/5日開始，並且交付一個月租金及二個月押金給屋主
房客簽完約後，說要和沒看到房子的老公再去現場看一下
回來後就說 不租了，其原因只是覺得電梯間太狹窄
從簽約到說不租了中間不到3個小時
而現在頭痛的是，是否有違約金的部份
1.房客堅持有審閱期，且馬上就說不租，合約也簽4/5日，房屋也沒破壞入住
2.屋主現堅持的是，因為要給房客方便，要再次去看房時，就將鑰匙交付給房客了，且房客自已也說房屋內狀況全部ok，如果要修繕的我也會做到，今天他們的理由竟是公設的電梯間，這荒唐的理由，感覺房客把簽合約當兒戲，所以要收違約金
本人向建商提出修繕申請並要求將噪音源設備做改善並施做隔音,但建商不予理會並表示噪音源應來至於地下1樓台電配電室所產生,但並未請專業廠商檢查,並直接指出問題在於台電不在於建商,故它們並不需要配合修理.經過與台電配合檢查後,台電將配電室變壓器全部更新並做隔音板後,聲源仍然24小時不段傳出,使其本人無法入睡,經與建商再次申訴,建商則直接請SGS台灣檢驗科技來測音源是否有超過法定噪音標準,並無誠意解決,想以法規面解決並指出未超出標準,再次回絕本人無須負責,並表示可直接提告他們,另外本人再向台電提出,台電上次表示願意再次配合改善,但若無法改善除非整棟大樓不要用電,不然實在想不出辨法,想請問律師們,建設公司沒有修繕之責沒有過失嗎?可向台電申請賠償嗎?此類訴訟是否會成立,是否可直接提告,勝訴機率大嗎?
本人向建商提出修繕申請並要求將噪音源設備做改善並施做隔音,但建商不予理會並表示噪音源應來至於地下1樓台電配電室所產生,但並未請專業廠商檢查,並直接指出問題在於台電不在於建商,故它們並不需要配合修理.經過與台電配合檢查後,台電將配電室變壓器全部更新並做隔音板後,聲源仍然24小時不段傳出,使其本人無法入睡,經與建商再次申訴,建商則直接請SGS台灣檢驗科技來測音源是否有超過法定噪音標準,並無誠意解決,想以法規面解決並指出未超出標準,再次回絕本人無須負責,並表示可直接提告他們,另外再向台電提出解決,台電上次表示願意再次配合改善,但若無法改善除非整棟大樓不要用電,不然實在想不出辨法,想請問律師們,建設公司沒有修繕之責沒有過失嗎?可向台電申請賠償嗎?此類訴訟是否會成立,是否可直接提告,勝訴機率大嗎?
本人向建商提出修繕申請並要求將噪音源設備做改善並施做隔音,但建商不予理會並表示噪音源應來至於地下1樓台電配電室所產生,但並未請專業廠商檢查,並直接指出問題在於台電不在於建商,故它們並不需要配合修理.經過與台電配合檢查後,台電將配電室變壓器全部更新並做隔音板後,聲源仍然24小時不段傳出,使其本人無法入睡,經與建商再次申訴,建商則直接請SGS台灣檢驗科技來測音源是否有超過法定噪音標準,並無誠意解決,想以法規面解決並指出未超出標準,再次回絕本人無須負責,並表示可直接提告他們,另外再向台電提出解決,台電上次表示願意再次配合改善,但若無法改善除非整棟大樓不要用電,不然實在想不出辨法,想請問律師們,建設公司沒有修繕之責沒有過失嗎?可向台電申請賠償嗎?此類訴訟是否會成立,是否可直接提告,勝訴機率大嗎?
您好，關於您的問題，漏水似難構成解除契約事由，您應先通知賣方，發存證信函限期請求其修補瑕疵，屆期若賣方置之不理，可提起訴訟請求物之瑕疵擔保責任，請求減少價金及相關損害賠償。仲介亦有可有有違反其不動產經紀業管理條例及民法委任契約之善良管理人注意義務，可一併起訴請求損害賠償。
以上，呈請 鑒核。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
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各位專家您好：
以下是我準備讓管委會正式函詢士林地政事務所的內容，可否麻煩各位專家撥冗看一看內容有無語焉不詳、不當或提問待加強之處，謝謝。雖然您應該不是相關官員，但我仍希望您提供可能的答案和意見。
(因為目前兩個社區管委會就某些費用攤分比例有爭議，所以得弄清一些狀況才知如何談下去)
另外，原始標題是「有建號，有門牌號，無房屋實體」，但為引吸注意和突顯問題而刻意使用了聳動標題。不過我刻意另加了7/8兩個提問後相信您就可以明白這絕對不是「題不對文」。(下文中紅字表示在此刻意隱藏真實資訊，非真實)
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背景：
本人所居大樓位於士林區甲乙路001號(下文以A樓稱之)，計55戶。主建物總面積約2312平方公尺，有立案之A樓管委會。
7.承5，為突顯此案不合理之處及可能衍生的社會問題，若今招募十或百或千人共同集資買下一戶帝寶，全部出資人共同持分之。因所有出資者為所有權人之一，符合公寓大廈管理條例中的「住戶」的定義，因此可以自由出入和使用帝寶的所有公共設施。請問此做法合於法律規範嗎？
8.承7，為進入明星學校，在其對應學區以多人集資購買一戶並共同持分而不必分割，因每位出資者皆為所有權人故符合學區要求的限制。請問此做法合於法律規範嗎？
您好，關於您的問題，依您提示情形，您可發存證信函通知賣方該瑕疵，並限期請求修補之，若屆期其仍未修補，可主張物之瑕疵擔保責任，減少價金及相關損害賠償。仲介依不動產經紀業管理條例及民法委任契約規定，對您負有善良管理人注意義務及相關告知義務，若其違反未告知您相關情形，亦可對其請求損害賠償。
以上，呈請 鑒核。
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您好:
本人於2013/10/18交屋,當時在合約上只說客廳牆及某間房的牆壁有些微滲水,屋主說不嚴重,且未告知其他漏水處,交屋時,仲介店長和屋主因為是好友,所以仲介答應負責維修費用,當時仲介請的工程公司是有客廳牆內水管補好,但是房間一直沒處理好,後來我們拆舊電視櫃時發現靠樑牆壁下及旁都滲水,因為這是新發現2個漏水處,所以改由屋主作業,防水公司提到以前天花板漏水沒處理,所以他暫打藥劑止水也把樑下牆壁防水做了,但到了2/16大雨後,房間牆是大片滲水,另外是客廳樑旁也出現滲水,結果房仲請的工程公司來做了個根本沒作用的防水工程,又說下次再補做,而屋主請的這間看完客廳說水是從樓上陽台下來的,並說到其實屋主賣房前已請她們去看過了,當時他拍照也告知屋主要處理,但是屋主在賣房時都隱瞞這些事,暫時是做止水,但無法保證,最根本還是要把樓上漏水做好,眼看6個月快到,我們到目前一直都無法搬進去,一直修復中,我想寫存證信函來保障自己權益及在短期內她們可以修復讓我搬進去,因為他們浪費我時間及金錢在復原(只修不復),以下是我的問題,請告知我要如何表達在存證信函中
1.中x仲介請來的工程人員一直沒做好房間滲水問題,我問了專業人說要從外牆處理,但是此工程公司應該是不想花錢做,所以一直從內做些無用修繕,所以又要來做第三次,反應給仲介,她說她們已付錢給工程公司,工程公司保固2年,意思要我們自己去和工程公司談.我有何種方式可以要求整個外牆處理,是跟仲介還是工程公司要求?另外,在何種情形下,我可以請其他防水公司來做,再跟他求償金額
2.客廳後來發現的漏水一直因為樓上陽台流下,防水公司說根本方式是要從樓上及屋內一起處理,但是屋主賣我們房時早知樓上陽台漏水一事,防水公司有把當時照片傳給我看,我知這陽台漏水是該由屋主和仲介去搞定,但是因他的隱瞞造成這長期修修補補的工程,造成我們無法搬入,而且裝潢好的牆面也必須又再破壞及補,除了他修繕外,我可以請求賠償嗎?
3.我有什麼方式可以要求保障這之後又新發現沒告知的漏水處嗎?
急啊!!!請各大律師幫忙,受不了這長期未完成的修繕及屋主沒誠信隱暪樓陽台漏水一事教我怎寫個有利的存證信函,我想要3/12前寄出,感謝!!
您好，關於您的問題，您可發存證信函與賣方通知該漏水瑕疵，並請求其限期修繕之，若屆期仍未修繕，可請求物之瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠償。再就仲介部分，其依不動產經紀業管理條例及民法委任契約之規定，似未盡其善良管理人注意義務，亦可對其一併起訴請求關損害賠償。您亦可蒐集前屋主之相關裝潢紀錄，視其有無惡意不告知漏水之相關情形。
以上，呈請 鑒核。
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我與房客簽約10年，目前剛入住對方也裝潢完畢，簽約時是以原狀交屋，而現在房客說他當時裝潢時換的大門5萬，換的水槽2萬，加裝浴缸2萬要求我們出(都已經先施作才跟我們要錢)當然我們不願意，因為從沒有同意過東西也沒有壞只是舊了，但他們就自己不付房租了，所以現在他們就自己從房租中扣掉九萬元，由於這樣他們並沒有積欠超過兩個月，目前就只是少繳九萬大約一個半月的租金，這樣我們應該怎麼辦呢?當然他們都有提出一些藉口來要求我們支付，1 大門 他說因為我們房東負責修繕廁所時太吵，依照大廈管理條例我們必須換門˙(但我有打去問主委 他說他們絕對沒有這種要求，另外我當時修洗手間時明明就還是舊有的大門，但最重要的他根本沒經過我同意) 2.水槽 這部分是當初簽約時有寫到要提供一個水漕，我們也提供了一個放至陽台的水漕 但他們看到不滿意就拒收，之後他們還叫我幫他們安裝熱水管至陽台，我表明不要，但他們最後就變成這樣，直接自己加裝一個帶有瓦斯爐的流理臺在我們的陽台，也叫我出錢，扯~~ 3 浴缸是因為之前浴室有漏水，後來整室重做就沒有加裝浴缸了，這部分原先一開始是想請房客的裝潢公司一起做，所以討論後有請他們提供估價單，但太貴所以舊換我們的水電工，當時討論後他們出具的估價單上明明就寫著浴缸打掉鋪磁磚的，現在又翻臉不承認。
問題：
請問律師大人他們這樣的要求有合理嗎?難道都沒有辦法制裁他們嗎?我們家為了這個房客已經全家都烏煙瘴氣了，大家心情都很不好，媽媽都快憂鬱症了，也因為此瘦了好多，希望律師大人可以給我們一點建議，謝謝
以下還有一些問題
1.雖然租約有公證可以強制執行但是因為他公司並沒有資產，所以看來是無法強制執行,所以我們應該怎麼辦呢?有律師說只能打官司，但是就算贏了他沒有資產那我們會有錢拿嗎?有債權可以延續多久呢我們應該如何處理呢?有看書上說可以拍賣動產 有嗎?比如公司電腦嗎?
2.我有看六法全書，租金追溯期只有五年，但是我們的租期為十年，所以看起來似乎無法直接從押金中扣除，那所以 要是我們提出訴訟如果我們贏了，那這9萬事會變成債權還是一樣是積欠租金呢?(因為我們有想過他們是蓄意不繳租金，未來他要是營運不善是有可能再不繳房租，但是一定又是用諸多藉口)我的問題是比如他目前欠繳一個半月，那未來他要是再欠繳超過半個月我就可以直接趕他走嗎?法官會認定說因為租期過長如前面敘述，所以對方不可以主張由押金中扣除嗎?那萬一是五年後才開始又不繳房租，我是不是要忍耐到四個月才可以提告呢?
3.要是對方不繳房租我提告他，那在訴訟期間他又持續不繳房租，訴訟時間萬一 一年他不就一年都不繳房租，又因為他的公司並沒有資產，所以 我根本拿不到錢就等於白給他住呢?或是我可以要求負責人或代表人支付呢?(畢竟他實際有住也有辦公阿也是有利益所得的)這根本就是詐欺
4.若是對方又以其他藉口不繳房租(超過兩個月)那我們訴訟後，法官會認定他不繳就應該搬走嗎？還是會同意他的藉口讓他直接扣抵房租也讓他繼續住下去呢?比如 他這個月又說因為他換了窗戶5萬他叫我們出，我們不要他就直接扣，那最後訴訟後法官要我們一人一半，那我們就變得要支出7萬他們支出7萬，那7萬就變得沒有超過兩個月12萬租金，所以他就可以繼續住嗎?還是會是契約解除或終止 我們另給他7萬?
5.還有訴訟時須先由起訴者支付裁判費那比如我先支付，若是之後我勝訴了，但他們公司沒有資產他要是不付我錢，那我不是整各虧很大(不繳的房租+裁判費+律師費)
6.另我有買租屋法律手冊來看，有一些不甚了解，希望律師解釋一下。
(2)契約解除之效力：契約之效力因解除而溯及之消滅，未履行之債務當然免除，以履行者，因無法律上之原因，而生不當得利反環之問題。契約解除後之法律效果，依民法第259 260 261 264 265 266 267的規定行使，主要為回復原狀的義務。---所以該不會我告贏他，他就不用履行債務吧? 另外當時簽約時有寫依當時使用原狀歸還
(3)若訴訟，裁判費會是多少呢?因為雖說是租金60000元*12月*10年*1%=約七萬但 基本上照這樣的房客 我真懷疑我能拿到多少租金耶~這種算法我覺得不甚公平
您的問題很複雜, 但也很簡單:
1. 房客應該是公司吧, 自然人以公司為擋箭牌為非作歹, 好處多多(反正都是公司負責), 所以他們會這麼做, 公司法也才會修法而引進揭開公司面紗原則
2. 任何修繕裝設要先通知房東, 由房東來做才對. 沒通知就自行敲敲打打, 已經構成刑法的毀損罪, 您可試試看這條路(是告那些自然人, 不是告公司, 因為公司不會犯罪)
3. 既已公證, 公證書有載明願受執行. 那就不必再訴訟了, 直接拿公證書去執行即可(當然要先看看是哪些事項有願受執行之約定), 所以訴訟費用之類應不必考慮, 應考慮執行費, 但沒看到您公證書的內容, 個人也很難論斷. (lawmed66@gmail.com)
您好，關於您的問題，您應先發存證信函給對方，說明該瑕疵存在，並請求限期改善，若屆期仍未改善，可對賣方主張物之瑕疵擔保責任及債務不履行，請求減少價金及相關損害賠償。亦可蒐集賣方於出賣前有無裝潢紀錄，有隱瞞該漏水之疑義。再者就仲介部分，依不動產經紀業管理條例及民法委任契約之規定，仲介亦有可能有違反其善良管理人注意義務，可一併對其主張相關損害賠償。
以上 呈請鑒核。
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本人租賃房屋為一樓，入口鐵捲門前為禁止停車紅線，原先本人將汽車停放
於租賃房屋入口鐵捲門前，但日前遭人刺破輪胎，本人當下拍照存證未報警
，安裝監視器後後本人不再將汽車停放於此，昨日2月23日本人回家時發現
本人租賃房屋入口鐵捲門與門前台階遭不名人士潑灑大量紅漆，本人當下報
警處理，將本人自行安裝之監視器錄影畫面交予警方，並已做好筆錄與索取
報案三聯單。
本人深感租賃房屋週遭之住戶非常地不友善，且租賃房屋週遭治安非常地不
安全，恐會再發生類似之情事。而本人為中度肢體障礙者，若再發生更嚴重
類似的情事，本人生命安全恐會受到威脅。
以下問題，煩請解答，感恩不盡：
1.本人可與房東提早終止租約嗎？（尚有4個月租約才到期）
2.鐵捲門與門前台階之紅漆清理責任是本人？還是房東？（租賃契約上約定
除因天災地變等不可抗拒之情形外，因承租人之過失致房屋毀損，承租人
應負賠償責任。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由出租人負責修埋。）
3.若房東提出要賠押金才願提早終止租約，本人可依民法第２２７條之２
「情事變更原則」提出免賠押金或少賠押 金而提早終止租約嗎？
年初購買一間中古屋，事前知道有漏水問題，因此簽約時有訂半年的漏水維修保固，交屋前也有請前屋主處理漏水問題，交屋後發現同一處漏水依舊存在。
由於裝潢工程已經開始，便打算牆面剃皮後一併找抓漏師傅處理，師傅處理的同時我也連絡前屋主告知有漏水的情形，希望他可以負擔費用，但是前屋主認為他們找的師傅已經有提供修繕到好的保固服務，我們修繕漏水應該找他們之前委託的抓漏師傅，如果他們支付我們漏水費用等於是付兩次抓漏的錢，損及他們前次保固服務權益，因此似乎不願意支付費用。而對方找的抓漏師傅也表示我們已經動工，這已經是他保固範圍之外的責任了。
請問有機會讓前屋主負責此次漏水的修繕費用嗎?還是我們只能自認倒楣自己吸收費用呢?
謝謝!
您好
一年多前購買了二手屋(我們是第二手)
購買時屋齡是4.1年,
但在去年年底(剛好屋齡滿5.2年)發現磁磚爆裂
詢問住戶及管理員
才知道很多戶有這樣問題,有說應是偷工減料所致
故建商有針對提出修繕需求的住戶補助工錢 材料自負
但截至目前 再度詢問建商負責窗口
說我們反映的時間超過5年 已過建商保固
建商有可能不會補助
負責接應的窗口口頭說會再向總行公司討論申請補助
但我們的狀況又是二手 窗口有一點刁難地提到我們應該是跟屋主求償
現在家裡走路都有困難 建商窗口不能承諾補償
一拖再拖
搭配的工人也說要等上一兩個月
真的是很痛苦
想請問是否有什麼方法 可以幫助我們爭取補助呢?
或 向屋主這邊求償呢??
感謝~!!!
您好:三年前租賃了附帶家具的房屋,契約簽訂時有包含退租時,須按照交屋時現況回復清潔遷空還與屋主和應以善良管理人使用維護房屋,除因天災之不可抗拒之情形外,如房客故意或過失不當而致造成房屋或所附之原有裝潢,家具及家電有所毀損,房客需付修繕及損害賠償責任.但除了房子經過使用後的自然耗損狀況除外.
但上個月退租時,屋主提出(1)系統廚具的其中一面門板有變色,因為無法單烤一面門板,所以需要其他的門板也要一同重新烤漆----(但因為此門板是最靠近排油煙機的部分,我認為應該為長年使用所造成的,屋主要求負擔全部的烤漆費用是否合理?)(2)廚房出水的逆滲透濾心更換費用----(我們在入住的時候,屋主自行幫我們更換,也在契約延長時,自行提出要幫我們更換,但是退租時,屋主主張當初提供我們新品使用,所以我們退租時,需要還他新品,請問他們跟我們要求此項耗材的費用是否合理?)(3)系統廚具的水槽有損傷費用要求----(當初入住時,廚房的水槽為樹脂,但我們也沒有特別注意,但現在退租時,屋主主張水槽有碰撞痕跡與刮痕,所以需要更換,因為是系統家具,所以費用尚未提供.很怕他們提出高價要求.....但是我們也是正常使用,這算是自然耗損狀況嗎?或是我們可以提出水槽的材質就是經過長久使用而會產生的自然耗損嗎?)
(4)冰箱門磁條更換費用--(屋主提出他們交屋時,門磁條狀況良好,但目前門磁條有發霉的狀況,要求我們要支付更新的費用,請問這合理嗎?我們也是正常使用3年,而且也不太確認當初他們交付我們時的狀況,請問我們該如何處理?)
屋主當初出租我們之前,他們也使住在此處,房屋內的設備也有使用過,才給我們使用的,而且我們也租賃了三年的時間,有些東西當初也沒有想到要拍照存證><,還請您們提供解決的辦法,謝謝!!
您好:有關您所詢問題回如下
本件仍需先確認保固內容為何,當然您們仍可再跟對方公司協商,以延長您們的保障,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件您仍可以主張物之瑕疵擔保,應先將瑕疵之處拍照留存,並發函告知賣家此瑕疵,賣家除應負修補義務外,您們也可以請求減少價金,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
因為房東以半年未補給我損壞物(電視)，所以打算搬走。
但房東現在說要補給我，不讓我搬。
2.我可以因為他違約(東西半年不補)所以要求搬走嗎?
3.現在房東說如果我要搬走的話是我違約，那根據以下條例，我是否能在不賠償的情況下搬走?
第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房屋﹐除因天災地變等不可抗拒之情形外﹐因乙方之過失致房屋毀損﹐應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時﹐由甲方負責修理。
第十二條：乙方若有違約情事，至損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。
第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。
第十八條：特約應受強只執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個2500 月租金，乙方絕無異議。2.租賃期間內乙方若有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方絕不異議。
這是我租房的合約內容，請問如果房東不將自然損壞物維修的話，我是否可以搬離開並要求賠償？
合約中的第十一條和十四條的意思是什麼呢？
第一條﹕甲方房屋所在地及使用範圍﹕
第二條：租賃期限經甲乙方雙方洽訂為﹕共 年 月。 自民國 年 月 日至民國 年 月 日止。
第三條：租金每個月新台幣 元整，乙方不得藉任何理由拖延或拒繳水費、電費、瓦斯費、電話費、大樓管理費由乙方負責支付。
第四條：租金應於每月 日以前繳納，每次應繳 年 個月份。
第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 萬 仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應 。於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金。 第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。
第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還﹑遷移費及其他任何名目之權利金﹐而應無條件將該房屋照原狀還甲方﹐乙方不得異議。
第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。
第九條：房屋有改裝施設之必要時﹐乙方取得甲方之同意後得自行裝設﹐但不得損害原有建築﹐乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。
第十條：房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。
第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房屋﹐除因天災地變等不可抗拒之情形外﹐因乙方之過失致房屋毀損﹐應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時﹐由甲方負責修理。
第十二條：乙方若有違約情事，至損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。 第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。
第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。
第十五條：印花稅各自負責，房屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。
第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租之前稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼，乙方絕不異議。
第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論任憑甲方處理，乙方決不異議。
第十八條：特約應受強只執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個 月租金，乙方絕無異議。2.租賃期間內乙方若有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方絕不異議。 第十九條：本租金憑單扣繳由乙/甲方負責向稅捐稽徵機關負責繳納。 其它約定事項： 上開條件均為雙方所同意﹐恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執﹐以昭信守。 立契約人(甲方) 簽名蓋章 身分證號碼： 戶籍地址： 立契約人(乙方) 簽名蓋章 身分證號碼： 戶籍地址： 乙方連帶保證人(丙方) 簽名蓋章 身分證號碼： 戶籍地址： 中華民國 年 月 日
然後發現隔壁鄰居的屋頂整個已經超過來我家一大截了
他超過來的地方剛好是我們想要擴建的地方
但是我們不確定他這樣是否已經有過界
另外聽我母親說，當初隔壁的牆有偏向我們這邊。
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鑑界報告出來的話，我能夠做什麼呢？
屋頂超過的話，如果請他們拆除，他們拒絕的話，我可否在重新整修的時候把它拆掉呢？
如果那面牆壁鑑定出來他們是有偏向我們這邊，我該如何處理呢？
要是他們完全沒有意願拆除或者修正的話，我可以如何處理？
承租一處房屋及旁邊空地，目前正進行修繕及整理。鄰居因與屋主之前即有嫌隙，因此常情緒化針對我們。
我們共用一路面平台，分別向左及向右進入自家，因此中間平台通行處為公用，並不隸屬任何人，他在自家門前豎立路障禁止停車，我們也完全不去越界，但有時送貨車或者友人不察臨停(常常甚至不到一分鐘，且他們無正要進出)，我們在屋內並無從得知也來不及阻止，他們一家便衝出門大聲咆哮。
日前他們將公有地原本擺放的花盆放置超過界線(該界線是他們自己畫的，我們承租前就存在)，我暫且不理會，昨天我們也購置花盆，並將其越線之花盆放回他們的原處，結果他們立刻將我們的挪回來，病變本加厲將花盆移過來。
之中我們多次隱忍，並頻頻主動釋出善意，對方仍然如此。
未來是要營業的空間，只想井水不犯河水的相安無事，不知道這樣的事宜可以透過何種管道協調？
里長或協調委員會？
我家是軍宅,是由國防部委託新竹市政府負責興建,於100年2月交屋,但是我們在102年3月才入住,只住了半年,就發現家裡兩間廁所的馬桶與地面磁磚的水泥黏接處,都是處於潮溼的狀態(前提之下是馬桶在使用上都正常,沒有阻塞,沖完水後水位也正常),原本只是以為是洗澡的時後,水去沖到水泥,所以比較難乾燥,但是最近發現,連沖馬桶的時候,竟然有水從水泥接縫處流出來,就算不用馬桶沖水,只直接用水桶裝滿水往馬桶倒,一樣也是從水泥與磁磚處流出來,叫水電的來看,水電是說這是當初建商施工時,兩間廁所的馬桶管路都沒有和下排水口裝好,一些水都排到馬桶的內部,導致水積久了就從水泥與磁磚處滲透出來了,因此打電話到新竹市政府相關單位詢問,得到的答案是,管路方面是機電廠商負責的,但是機電廠商已經倒閉了(土建商還沒倒),所以沒有辦法幫我處理,需要我自行請人修繕,請問如果是新竹市政府負責興建的住宅有瑕疵,但是因為廠商倒閉了,所以新竹市政府也不用負任何責任嗎?(聽說機電商還有押金在新竹市政府那裡),我只想知道這樣可以求償嗎?如果可以,我該向誰或是什麼單位求償?要怎麼求償呢?有求償的期限嗎?或者要怎麼解決呢?謝謝
您好，關於您的問題，您應先將相關瑕疵拍照存證，再看買賣契約事與誰訂立。依民法第365條規定:買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。第356條規定:買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。是此，您應將相關瑕疵發存證信函儘速告之買賣契約上之出賣人，避免逾期。歡迎您攜帶完整契約資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
我於102年7月29日購入一中古大樓2樓 尚未入住 但有購買家具 並於浴室裝訂一些櫃子鐵架 於102年12月10日 發現浴室有滴水聲且有一條水痕自牆壁流下 經透過維修孔發現浴室天花板上面有放置一個鐵盤接水 鐵盤明顯比維修孔大 應該是前屋主裝潢時放入的 當時買賣時他強調無漏水 並於合約註明本屋無漏水 現在想來感覺他有隱瞞的事實 現在找3樓商量浴室翻修問題 原屋主也答應要出一半 但口說無憑 是否應白紙黑字較妥當 另外他房間走道牆壁當時有裝釘木板 讓我有點擔心 會不會其實也有漏水的問題 只是故意隱瞞藉以抬高售價 我的問題如下：(一)答應要出一半的錢 是不是有辦法請他白紙黑字簽下證明 (二)房間走道木板是否能請他延長保固以防止漏水或其他方式(如再訂定其他合約?)(三)我是否能夠向他要求減少當時成交價金 還是減少價金與保證修繕僅能擇一 因為我認為他有惡意詐欺的嫌疑 我也不想把事情弄得很大 因為這樣大家都麻煩 想找個能確保我的權益的方法 煩請版上律師能幫忙解惑 謝謝大家
我們最近買了一個店面,但是交易過程中出現諸多疑慮
主要是覺得房仲有隱瞞重大資訊或賺取差價以及交易物件瑕疵的問題
1.簽斡旋金的時候,房仲並未告知有兩種契約可以選擇,當天中午看完房子,晚上就急著要去找屋主然後跟我們說一定要拿斡旋金支票才能去跟屋主議價,也沒有主動告知有三天契約審閱權,我們原本想要用15xx萬買,但是房仲一直以這樣的價格沒辦法談,希望我們增加,對方開價是22xx,本來我要寫17xx,房仲也以18xx比17xx來的好聽為由要求我們增加
2.未主動告知週遭行情,"可以向經紀人員查詢標的物附近區段之行情，更可要求經紀人員提供已成交物件之行情資料，作為您購屋的參考，以購得合理價位之房屋。"從開始到簽約結束,房仲一直沒有跟我們說清楚附近行情到底是多少,連一坪幾萬都沒有講,因為我們買的是店面,她都以一句"店面沒有行情"塘塞,事後想起來才發現她一直隱匿市場價格,甚至包括實價登錄的問題,她也都說查不到對方實價登錄的價格,下斡旋後我自己回來查才發現屋主八月才過戶,當時是買13xx萬,隔天要去跟屋主議價時,我有問房仲和該店經理關於實價登錄的問題,他們都推說查不到,這是否算是隱瞞重大資訊
3.後來在該店談買賣價格,房仲以不適合當面對談為由,讓我們在樓下,屋主在樓上,我一開始提出1500萬的價格,對方說這樣不能談,一直要求我們加價,原本有附加若貸款不足七成則交易不成立,房仲也以這樣的條件可能會讓屋主有疑慮,不願售出,希望我們取消,但並未告知我們仍可堅持這項條件的權利
4.從頭到尾,房仲都沒有透露對方願意出售之底價,一開始以不希望我們被底價拉著走為由,後來乾脆說她自己也不知道,因為簽案人不是她,讓我們有被騙的感覺,她如果自己不知道底價卻不告知,這是否也算是隱瞞重大交易資訊,還有就是關於實價登錄在我告知他們有查到當初交易價格時,房仲和該店經理都宣稱他們查不到,而且都說是早上有查查不到,問到行情又說店面沒有行情,連附近一坪幾萬都沒有告知,從帶看到簽約也才兩天,中間隱藏那麼多交易資訊,唯一堅持的就是2%的服務費,請問這樣我可以拒絕付這2%的錢嗎?
5.問房仲對方委託時售價之金額,她一直以這案子不是她簽的,她也不知道為由,也不幫忙問該案專員或該店經理,再加上我們自己有查到對方實價登錄八月份是以13xx萬買入,在議價過程中該店經理和房仲一直以15xx萬太低為由不願去議價,後來出16xx才願意去議價,因為不知道對方委託出售底價,所以不確定是否有哄抬價格之嫌疑,因為房仲也未告知附近行情,後來自己去查才發現附近行情19萬/坪,我們用16xx萬買來等於是21萬/坪,明顯高出附近行情,這是否算是交易過程中隱瞞重大資訊和哄抬價格呢?
6.房子天然氣有問題,但是簽約前才告知,也沒有說清楚,房仲就簡單帶過請我簽名,事後覺得有受騙的感覺.未善盡告知買方應有之權利.
買賣成交後房仲開始一直要我們一次給付全額服務費,後來我們決定分三次給付,房仲拿了兩張支票後才跟我們說,屋主把鑰匙拿回去了,現在沒辦法再進去看,我們認為買賣成立後權益有受損,因為簽約當時有說希望在過戶之前就能進去裡面丈量,貸款確定下來就可以進行施工,不知道要如何處理呢?
遇到這種狀況是否可以考慮解約或者拒付仲介費呢?
越想越覺得整個交易過程中出現許多不合理不公平之狀況,想請教關於民法和不動產管理條例和消保法和公平交易法中有沒有對這些買方權益的保障呢?
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以下是我在網路找到的資料
請問仲介隱瞞重要交易訊息可求償嗎？另屋況說明未記載漏水，交屋後我要求減價，仲介卻說屋主要修，該如何處理？
律師連世昌答： 根據《不動產經紀業管理條例》規定，若委由經紀業者仲介不動產買賣，不動產說明書應由經紀人簽章；且房仲員有以不動產說明書向委託人的交易相對人解說的義務。
換句話說，房仲業者對於委託方（買方或賣方）依法有據實告知及調查的義務，對委託出售房屋的屋主應據實提供近三個月的成交行情，供屋主訂定售價參考。
有義務誠實告知
依內政部頒定《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》，房仲業者對於買方同時負有誠實告知及調查成交行情的義務。
因此，若本件房仲業者對買方刻意隱瞞或不實告知，或者疏於調查報告本件房地的最近三個月成交行情的話，則房仲業者與房仲員可能要負連帶賠償責任，買方可請求退還仲介費及償還費用。
若房屋漏水是在交屋前就存在的話，買方可依《民法》的規定要求屋主負物之瑕疵擔保責任，包括減價、解約或賠償，屋主不可以拒絕或要求先行修繕。
今年過年2月時透過仲介買的房子,直到10月因樓下住戶把我們停水的舉動,才知買到的房子嚴重到影響樓下四層的住戶漏水,但在買時仲介和屋主都未告知此事,合約上的現況說明書也是勾無擾民,無滲水的情況,我們是在被隱瞞的狀況下買下了房子,但又超過保固的時間要如何處理?而且根據樓下的住戶說，在發生狀況的同時已有告知前屋主,前屋主也有答應樓下的住戶要先修理才會搬離,結果就轉售給我們,他並無負責。除了修繕的部份要請賣方負責外,關於合約上不實的描述是否已經觸犯了違約?因在買時我們要求減價的部分都沒有談妥,結果還是依他開的原價買,結果買的是那麼大瑕疵的房子,請問在買賣契約上，不實描述房屋的現況中賣方是否要賠償這部分違反約定的事?賠償的比例要如何要求呢?請問這樣的情況仲介是否要負什麼樣的責任?
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